개인사업자는 매출이 있어도 신고소득이 낮으면 주담대 한도가 줄어드나요?

매출 1억원인 사업자와 연봉 1억원인 직장인의 상환능력을 같은 숫자로 비교하기는 어렵습니다. 사업 매출에는 임차료와 재료비 등 운영비도 포함되어 있기 때문입니다.

1. 매출과 소득금액은 다른 숫자입니다

국세청 안내에서 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 뺀 금액으로 계산합니다. 매출이 커져도 비용이 함께 늘면 소득은 적을 수 있습니다.

위 사례의 소득은 1억원이 아니라 3천만원입니다. 실제 세무상 소득 계산과 대출의 인정소득은 각 기준에 따라 확인해야 합니다.

2. 인정소득이 낮으면 연간 상환 여력이 줄어듭니다

기존 부채가 없고 DSR 40%를 적용한다고 가정해보겠습니다. 같은 담보라도 인정소득이 달라지면 새 대출에 쓸 수 있는 연간 상환액이 달라집니다.

한도 계산에는 실제 심사 금리와 기간도 필요합니다. 매출이 얼마인지보다 인정소득이 얼마로 들어갔는지 물어보세요.

3. 보완자료의 역할을 정확히 구분하세요

부가세 신고자료와 입금 내역은 영업 규모와 흐름을 설명할 수 있습니다. 하지만 그 매출 전부를 신고소득에 더해주는 자료라는 뜻은 아닙니다.

인정소득이나 추정소득 방식을 사용할 수 있는지, 적용 요건과 상한은 무엇인지 확인하세요. 서로 다른 자료의 같은 소득을 중복 합산하지 않아야 합니다.

4. 부채를 줄이기 전에 현금 감소도 계산하세요

기존 신용대출 등을 상환하면 DSR 여력이 생길 수 있지만 그만큼 잔금에 쓸 현금은 줄어듭니다. 담보가 이미 상한을 제한한다면 상환 효과도 작을 수 있습니다.

배우자 소득 합산을 검토하는 경우에는 합산 가능 조건과 배우자 부채 반영을 함께 확인하세요. 소득만 더한 계산으로 한도를 예상하면 실제 심사와 차이가 날 수 있습니다.

5. 사업 신고는 사실대로, 비교는 같은 자료로 하세요

대출을 늘리려고 매출이나 비용을 임의로 바꾸어 신고하면 안 됩니다. 실제 신고 오류가 있다면 세무서나 세무대리인에게 정정 필요성과 절차를 확인하세요.

여러 금융회사에는 같은 연도·같은 사업 자료와 기존 부채를 전달하세요. 인정소득, DSR 계산액과 담보 한도를 각각 받아보면 차이가 어디에서 생겼는지 알 수 있습니다.

자주 묻는 질문