비거주 1주택자 전세대출 제한, 2027년부터 달라지는 조건과 예외

2027년 1월 1일부터 투기적 목적으로 판단되는 비거주 1주택자는 전세대출 신규 이용과 기존 대출의 만기 연장이 원칙적으로 제한됩니다.

모든 1주택자가 대상은 아닙니다. 보유 주택의 지역·임대 여부와 본인·배우자의 실거주 이력을 함께 확인해야 합니다.

세 가지 조건에 모두 해당하면 전세대출이 제한됩니다

금융당국은 실거주 없이 세입자의 보증금을 활용해 주택을 보유한 경우를 규제 대상으로 봅니다. 다음 조건을 모두 충족하는지가 핵심입니다.

본인이나 배우자 중 한 명이라도 해당 아파트에 실제 거주한 이력이 있다면 이 기준의 비거주 1주택자에 해당하지 않습니다. 본인 또는 배우자의 직계존비속에게 임대한 경우도 대상에서 제외됩니다.

주민등록만 옮겨둔 사실보다 실제 거주 여부와 임대차 관계를 확인할 수 있는 자료가 중요해질 수 있습니다.

세입자가 있는 집을 매수해 임대차계약 종료 전까지 입주하지 못하는 경우에는 승계한 계약의 종료일까지 기존 전세대출 만기 연장이 허용될 수 있습니다.

예외는 자동으로 적용되지 않으므로 임대차계약서, 전입 이력과 실거주 예정일을 보여주는 자료를 미리 준비해야 합니다.

2027년부터 1주택자의 전세대출 보증비율은 수도권·규제지역 70%, 그 외 지역 80%로 각각 10%포인트 낮아집니다. 금융회사가 부담하는 위험이 커져 심사 기준이나 실제 한도가 달라질 수 있습니다.

보증비율이 10%포인트 낮아진다고 개인의 전세대출 한도가 반드시 같은 폭으로 줄어드는 것은 아닙니다. 보증기관·금융회사와 임차보증금, 소득·부채 조건을 함께 봐야 합니다.

DSR에 쓰는 근로소득 산정도 바뀝니다. 소득 상승률이 20%를 넘으면 최근 2개년, 30%를 넘으면 최근 3개년 평균소득을 적용해 일시적인 성과급으로 한도가 과도하게 늘어나는 것을 제한합니다.

전세대출뿐 아니라 주택담보대출을 비교할 때도 최근 소득 변동이 큰 사람은 예상 한도를 다시 계산해야 합니다.

이번 비거주 1주택자 제한은 수도권·규제지역 아파트를 보유한 경우가 대상입니다. 다만 1주택자의 전세대출 보증비율 조정 등 다른 심사 기준은 적용될 수 있습니다.

시행일은 2027년 1월 1일이며 기존 대출은 만기 연장 시 제한될 수 있습니다. 만기일과 예외 인정 가능성을 거래 금융회사에 미리 확인하세요.

본인과 배우자 모두 실거주 이력이 없어야 제한 조건에 해당합니다. 배우자에게 거주 이력이 있다면 이번 기준의 비거주 1주택자 대상에서 제외됩니다.

비거주가 불가피한 사정은 금융회사 여신심사위원회가 개별적으로 판단할 수 있습니다. 발령서와 근무지, 임대차계약 등 사유를 입증할 자료가 필요할 수 있습니다.

2027년 전세대출 규제는 1주택 여부만 보는 것이 아니라 보유 아파트의 지역과 임대 상태, 부부의 실거주 이력을 함께 판단합니다.

전세대출 만기가 2027년에 돌아오거나 주담대까지 함께 알아보고 있다면 보증 가능 여부와 바뀐 소득 산정 기준을 반영해 여러 금융회사의 예상 한도와 금리를 비교해보세요.