DSR은 연소득 중 대출 원금과 이자를 갚는 데 쓰는 비율입니다. 신용대출의 연간 반영액을 먼저 뺀 뒤 남은 상환 여력으로 주담대 한도를 계산해야 합니다.
신용대출이 3천만원 있다고 주담대도 정확히 3천만원 줄어드는 것은 아닙니다. 대출 종류별로 원금을 나눠 계산하는 기간이 다르기 때문입니다.
1. 잔액 대신 연간 원리금을 합산하세요
기본 계산식은 연간 대출 원리금 상환액 ÷ 인정 연소득 × 100입니다. 연소득 5천만원에 연간 원리금 2천만원이면 DSR은 40%입니다.
| 계산 재료 | 확인 항목 |
|---|---|
| 소득 | 금융회사 인정 연소득 |
| 주담대 | 잔액·금리·만기·상환방식 |
| 신용·한도대출 | 심사상 연간 원리금 |
은행권 40%, 비은행권 50%는 차주단위 규제가 적용되는 경우의 일반 기준입니다. 적용 대상과 예외, 내부 심사를 확인해야 하며 이 비율이 승인 보장을 뜻하지는 않습니다.
2. 신용대출이 쓰는 상환 여력을 계산하세요
연소득 6천만원에 DSR 40%를 가정하면 연간 허용 상환액은 2,400만원입니다. 신용대출 3천만원의 금리가 5%, 산정 만기가 5년이라고 가정해보겠습니다.
| 가정에 따른 계산 | 연간 반영액 |
|---|---|
| 원금 3천만원 ÷ 5년 | 600만원 |
| 이자 3천만원 × 5% | 150만원 |
| 합계 | 750만원 |
주담대에 남는 연간 여력은 2,400−750=1,650만원입니다. 이는 대출 원금 한도가 아니며 실제 신용대출의 산정 방식은 상품과 규정에 따라 달라집니다.
3. 남은 상환액을 주담대 원금으로 환산하세요
같은 30년 원리금균등상환, 심사용 금리 연 5.5%로 역산하면 신용대출 유무에 따라 계산상 한도가 달라집니다.
단위 만원. 연간 상환액 2,400만원·1,650만원을 월액으로 바꿔 역산한 가정입니다. 5.5%는 심사용 가정이며 담보·상품·규제상 상한은 제외했습니다.
차이는 약 1억1천만원입니다. 신용대출 잔액보다 주담대 한도 감소액이 클 수 있다는 구조를 보여줍니다.
4. 스트레스 DSR과 실제 금리를 구분하세요
스트레스 DSR은 미래 금리 상승에 대비해 한도 심사에 가산금리를 반영하는 제도입니다. 그 가산금리가 실제 이자에 그대로 붙는 것은 아닙니다.
금리 유형·지역·대출 종류와 신청 시점에 맞는 기준으로 계산해야 합니다. 기존 대출, 마이너스통장 약정한도도 빠뜨리지 말고 금융회사에 연간 반영액을 요청하세요.
5. 부채 상환 전후의 잔금 현금도 비교하세요
신용대출을 갚으면 DSR 여력이 생길 수 있지만 상환한 만큼 자기자금이 줄어듭니다. 늘어나는 주담대와 줄어드는 현금을 함께 계산해야 합니다.
| 인정소득·부채 정리 | → | 대출별 연간 반영액 |
| 주담대 조건 설정 | → | 금리·기간별 한도 |
| 담보·규제 대조 | → | 최종 실행 가능액 |
담보나 상품 상한이 더 낮다면 DSR을 개선해도 최종 한도가 늘지 않을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q1. 신용대출 1억원 이하면 제외되나요?
스트레스 금리 적용 기준과 일반 DSR 포함 여부는 다릅니다. 1억원 이하라도 원리금이 반영될 수 있습니다.
Q2. 마이너스통장을 안 쓰면 괜찮나요?
사용액이 아니라 약정한도를 반영할 수 있습니다. 감액·해지 전에 한도 효과와 비상자금을 함께 확인하세요.
Q3. 기간을 늘리면 무조건 유리한가요?
연간 상환액은 줄 수 있지만 허용 만기와 전체 이자 부담을 함께 봐야 합니다.
요약 정리
연간 상환 여력에서 기존 부채를 빼고 주담대 원금으로 환산한 뒤, 담보·규제 한도를 대조하세요.
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