대출 부대비용 총정리: 인지세, 근저당설정비, 국민주택채권 매입액

“대출 3억원이 나오면 잔금에 3억원을 그대로 쓰면 될까요?” 대출 실행일에는 별도로 낼 비용이 있거나 계좌에서 비용이 빠져나갈 수 있습니다. 대출금액만 맞추기보다 내가 부담할 항목과 실제 납부액을 미리 확인하는 것이 좋습니다. 아래는 개인이 은행에서 주택담보대출을 받는 일반적인 경우를 중심으로 설명합니다.

1. 인지세: 대출금액에 따라 정해지는 세금입니다

인지세는 대출 약정서를 작성할 때 발생하는 세금입니다. 일반적인 은행 대출은 고객과 은행이 절반씩 부담합니다. 집값이나 근저당 설정금액이 아니라 대출 약정금액을 기준으로 확인하세요.

위 표는 전체 세액이 아닌 고객 부담분입니다. 예를 들어 3억원을 빌리면 인지세 총액은 15만원이고, 고객은 7만5천원을 냅니다. 정확히 1억원이면 고객 부담은 3만5천원입니다.

인지세 안내에서 ‘전체 세액’과 ‘내가 내는 절반’을 구분하면 예상 비용을 두 배로 잡는 실수를 피할 수 있습니다.

2. 근저당설정비: 설정·이전·말소 비용을 나눠 보세요

근저당권 설정은 은행이 집을 담보로 잡았다는 사실을 등기부에 올리는 절차입니다. 설정등기에는 등록면허세·지방교육세, 등기신청수수료, 법무사 보수 등이 발생합니다. 일반적인 은행 주담대에서는 이 설정등기 비용을 은행이 부담하고, 국민주택채권 매입에 따른 할인비용은 고객이 부담합니다.

그런데 법무사에게 비용을 냈다면 잘못 청구된 것일까요? 반드시 그렇지는 않습니다. 집을 내 명의로 바꾸는 ‘소유권이전등기’와 은행 담보를 등록하는 ‘근저당권 설정등기’는 서로 다른 업무입니다. 소유권이전 관련 세금·법무사 보수 등을 설정비와 혼동하지 않아야 합니다.

‘법무사 비용’이라는 이름만 보지 말고, 어떤 등기 업무에 대한 비용인지 확인하세요.

은행 외 금융회사나 특수한 대출은 약정 조건이 다를 수 있습니다. 감정평가료·보증료·보험료가 별도로 있는지도 상품설명서에서 확인하세요. 모든 상품에 같은 비용이 붙는 것은 아닙니다.

3. 국민주택채권: 매입액과 실제 부담금은 다릅니다

국민주택채권은 주택 관련 사업에 필요한 자금을 마련하기 위해 발행하는 채권입니다. 일정한 부동산 등기를 할 때 매입 의무가 생기며, 근저당 설정도 해당할 수 있습니다. 세금을 내고 끝나는 것과 달리 채권이라는 자산을 사는 구조입니다.

① 먼저 채권최고액으로 매입액을 계산합니다

일반적인 저당권 설정은 설정금액이 2천만원 이상이면 설정금액의 1%에 해당하는 채권을 매입합니다. 근저당권은 ‘채권최고액’을 기준으로 보세요. 채권최고액은 원금뿐 아니라 이자 등까지 담보하기 위해 정한 상한으로, 실제 빌린 돈과 다를 수 있습니다. 매입 면제·감면 대상은 별도 확인이 필요합니다.

② 즉시 매도하면 할인비용을 부담합니다

“그럼 채권 비용으로 360만원이 모두 없어지나요?” 그렇지는 않습니다. 채권을 매입한 뒤 바로 팔면 매입액과 매도대금의 차이 등을 부담합니다. 이때 드는 돈이 흔히 말하는 채권 할인비용입니다. 반대로 채권을 계속 보유한다면 매입대금이 필요하지만 채권도 보유하게 됩니다.

할인율은 매입일에 따라 달라지고, 실제 고객부담금은 매도대금·선급이자·세금 등을 반영해 정산됩니다. 실행일에 금융회사나 채권 취급은행에서 최종 금액을 확인하고 매입·매도 영수증을 받아두세요.

채권 매입액 전체를 비용으로 더하지 말고, 즉시 매도한다면 실제 고객부담금으로 자금계획을 세우세요.

주택을 구입하면서 하는 소유권이전등기에도 별도의 채권 매입 의무가 생길 수 있습니다. 이때는 시가표준액·지역 등 계산 기준이 다르므로, 근저당 설정 채권과 합쳐서 하나로 계산하지 마세요.

자주 묻는 질문