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      [기고] 23년 주택 규제완화, 담보대출 후순위도 고려해야할 때
      2022. 12. 28



      [기고] 23년 주택 규제완화, 담보대출 후순위도 고려해야할 때



      [기고=뱅크몰 시장분석팀 허강현] 지난 20일 열린 ‘물가안정 운영 상황 점검’ 기자간담회에서 한국은행 이창용 총재가 언급한 최종 금리는 3.5% 선이나 전제가 바뀌면 달라질 수 있다며 더 높아질 수 있다는 점을 밝혔다. 현재 한은은 미국발 기준금리 인상에도 일정 수준 이상 금리를 올리지 않기 위해 인상을 최대한 억지하고 있다. 이러한 배경에는 현재 우리나라의 가계부채가 과도하다는 이유가 있다. 하지만 외자 유출 방지와 물가 안정화를 위해 일정 수준의 금리 인상은 불가피했고 올라간 금리로 인하여 작년 11월부터 부동산 시장은 냉각화되기 시작했다. 정부에서는 침체된 부동산 시장의 연착륙을 위해 대출, 세금 등 각종 규제 완화 정책을 내놓았으나 당장 부동산 구매라는 부분에서 큰 효과를 보기엔 무리가 있다.

      현재 시중은행 가계대출 금리는 7%대 수준으로 서브프라임 모기지 사태로 발생한 금융위기 이후 13년 만의 금리다. 23년 기준금리의 소폭 추가 인상이 예정된 만큼 가계대출 금리는 8%대 수준으로 올라갈 가능성도 매우 높다. 주택을 신규 취득할 예정자의 경우에는 시장상황 등을 고려해 적정한 시기에 구매 결정을 하면 되지만 이미 주택과 대출을 보유하고 있는 경우에는 고공행진 중인 금리에 대한 대처가 꼭 필요한 상황이다.

      다행히 12월부터 ▲15억 초과 주택에 대한 대출 규제 완화 ▲규제 지역 LTV 완화(50% 일원화) ▲전국적인 규제지역 해제 ▲실수요자 조건 완화 ▲내년 특례보금자리론 접수 시작 ▲다주택자 규제지역 내 대출 허용(LTV 30%) 등의 규제 완화가 시행되며 보유 융자를 건드릴 수 없던 대상자 대부분에게 탈출구가 마련되었다. 이 중 규제지역에서 해제된 주택 보유자는 가계 부채 교통정리가 꼭 필요한 상황인데 차일피일 미루게 될 경우 점차 하락되고 있는 부동산 시세의 벽에 막혀 기회가 박탈될 가능성도 있다.

      현재 보유 중인 부채의 금리가 낮아 대환이 꺼려진다면 기준 대출 다음 순위로 융통 받는 후순위담보대출을 고려할 수 있다. 보유 중인 주택이 조정대상지역에서 비규제 지역으로 변경 시 이전 LTV는 40%~50% 수준에서 변경 후 LTV는 최대 70%로 크게 상향되었고 후순위로 추가 자금을 확보할 수 있게 된다. 현시점 부채는 가급적 상환하는 것이 좋을 수 있으나 신용대출을 보유 중이라면 상대적으로 금리가 낮은 담보대출을 신용부채 상환 용도로 활용하는 것이 개인에게 더욱 현명한 선택이 될 수 있다.

      신용부채는 주택담보대출과 달리 대게 변동금리 형태로 융통이 되고 있다. 금리인상에 취약할 수 밖에 없으며 이자율 또한 상대적으로 높아 이자 부담의 가속화의 큰 원인이기도 하다. 담보대출은 대게 만기 기간이 30~50년으로 기나 신용부채는 1~5년의 원리금균등상환 방식이 대부분이므로 월납입금 또한 상당하여 가계에 큰 부담이 되고 있다. 주택담보대출 규제 완화는 신용부채를 상환하며 이자 지출을 줄이며 가계 부채 건전성을 올릴 수 있는 새로운 파훼법이 될 수 있다.

      출처 : http://www.dailypop.kr/news/articleView.html?idxno=65515

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