전세 계약, ‘사인’보다 ‘확인’이 먼저입니다
전세는 단순한 이사나 거주 계약이 아닙니다. 수천만 원, 때로는 억대 보증금을 걸고 이루어지는 중대한 금융 거래입니다. 하지만 많은 세입자들이 "집이 마음에 들어서" 혹은 "계약이 급해서" 중요한 확인 절차를 건너뛰곤 합니다. 이러한 방심은 전세사기, 보증금 미반환, 권리관계 분쟁 같은 큰 피해로 이어질 수 있죠.
이번 글에서는 전세 계약을 앞둔 분들이 꼭 확인해야 할 핵심 사항 6가지를 소개합니다. 작은 점검 하나가 큰 손실을 막을 수 있습니다.
1. 등기부등본: 집의 ‘신분증’을 먼저 확인하세요
전세 계약 전, 가장 먼저 확인해야 할 서류는 등기부등본입니다. 이는 해당 부동산의 권리관계를 보여주는 일종의 '공식 이력서'입니다.
- 소유자 정보: 계약하려는 사람이 실제 집주인이 맞는지 확인합니다.
- 근저당권 설정 여부: 이미 집에 담보 대출이 많다면, 전세보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다.
- 가압류·압류 여부: 채권자들의 권리청구가 등록돼 있진 않은지 체크합니다.
TIP: 등기부등본은 ‘인터넷 등기소’에서 1,000원 내외로 열람 가능합니다. 반드시 계약 직전에 최신본으로 재확인하세요.
2. 전세가율: 보증금이 집값의 몇 %인지 따져보세요
전세가율이란, 전세보증금 ÷ 매매가 × 100으로 계산한 수치입니다.
예를 들어, 3억짜리 아파트에 보증금 2.7억이라면 전세가율은 90%입니다.
- 전세가율 80% 이상일 경우, 매매가격이 조금만 떨어져도 보증금이 위험해질 수 있습니다.
- 정부는 최근 전세보증보험 보증 한도를 전세가율 70% 이하로 제한하려는 움직임도 보이고 있습니다.
✅ 전세가율이 높을수록 위험도 증가
→ 가능하다면 전세가율 70% 이하 매물 선택이 안전합니다.
3. 선순위 보증금, 낙찰가 이하 대출 여부 꼭 확인하세요
간혹 집주인이 여러 세입자를 두거나, 전세 외에 다른 대출이 있을 수 있습니다. 이때 중요한 개념이 바로 ‘선순위’입니다.
용어 | 설명 |
|---|---|
선순위 보증금 | 나보다 먼저 입주한 세입자의 보증금 |
선순위 채권 | 은행 등에서 먼저 설정한 담보 대출 |
이 보증금과 대출의 총합이 집 시세보다 클 경우, 집이 경매에 넘어가면 후순위 세입자는 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
주의: 임차인 중 한 명이 확정일자를 받지 않으면, 순위가 밀릴 수 있습니다.
4. 확정일자와 전입신고는 '당일 바로' 진행해야 합니다
전입신고와 확정일자는 세입자의 법적 보호막입니다. 특히 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 확보하려면 반드시 이 두 가지를 계약 후 즉시 진행해야 합니다.
- 전입신고: 실제 거주지로 등록 → 대항력 확보
- 확정일자: 법적 날짜 기록 → 우선변제권 확보
💡 두 가지 모두 이사 당일 주민센터에서 처리 가능
→ 대출을 받으려는 세입자의 경우, 이 절차는 보증보험 가입 조건과도 연결됩니다.
5. 보증보험 가입 가능 여부 확인은 선택이 아닌 ‘필수’
전세보증금이 걱정된다면, HUG나 SGI의 전세보증보험 가입 가능 여부를 확인해야 합니다. 하지만 최근 전세가율이나 규제 조건 강화로 보증 가입이 제한되는 경우가 많아졌습니다.
점검 포인트 | 내용 |
|---|---|
보증금 한도 | 지역, 주택 유형에 따라 다름 (예: 수도권 5억, 지방 3억 등) |
전세가율 기준 | 일부 지역은 전세가율 70% 초과 시 가입 불가 |
임대인의 신용 | 임대인이 채무불이행자일 경우 가입 거절 가능 |
📌 보증보험 가입이 어려운 집은 가급적 계약을 피하는 것이 좋습니다.
6. 전세계약서 작성 시 ‘특약사항’ 꼼꼼히 확인하세요
전세계약서에 포함되는 특약사항은 분쟁 발생 시 중요한 기준이 됩니다. 아래 내용을 꼭 체크해 보세요.
- 이사일 변경 가능 여부
- 수리 책임 범위 (누가 고칠 것인가?)
- 계약 해지 조건 (위약금 유무)
- 전세금 반환 조건 명시 여부
✍️ 표준임대차계약서를 사용하되, 특약은 별도 문서로 명확히 작성하고 날인까지 받아야 합니다.
서류 하나, 질문 하나가 내 보증금을 지킵니다
전세 계약은 단순히 ‘방을 얻는 계약’이 아니라, 수천만 원을 투자하는 일종의 금융거래입니다. 따라서 사전에 꼼꼼하게 점검하고, 관련 서류를 충분히 확인하는 것이 매우 중요합니다.
최근에는 정부의 전세대출 규제, 보증보험 기준 강화 등으로 더욱 복잡해진 시장 속에서, 전세 계약 시에도 금융적인 판단 기준이 필요해졌습니다.
뱅크몰과 같은 금융정보 플랫폼을 활용하면, 내 상황에 맞는 대출 조건과 보증보험 가능 여부 등을 한 번에 비교해볼 수 있어 보다 안전한 계약이 가능합니다.
