도시형생활주택을 매수하거나 보유 주택으로 담보대출을 알아보고 있습니다. KB시세를 조회해도 나오지 않는데, 시세가 없으면 은행 대출을 받기 어려운가요?

도시형생활주택은 KB시세 없으면 담보대출 어려운가요?

도시형생활주택 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다

KB시세가 없다는 이유만으로 도시형생활주택 담보대출이 불가능한 것은 아닙니다.

한국부동산원 시세, 공시가격·기준시가, 감정평가액과 주변 실거래 사례 등 금융회사가 인정하는 다른 자료로 담보가치를 산정할 수 있습니다. 다만 평가 방식과 취급 기준이 달라 금융사별 한도 차이가 커질 수 있습니다.

도시형생활주택은 주택법상 주택이지만 현장에서는 소형 아파트형, 단지형 연립·다세대형 등 구조가 다양합니다. 등기사항전부증명서와 건축물대장에서 주택 유형, 전용면적, 대지권 등기가 어떻게 표시되는지 먼저 확인해야 합니다.

같은 건물에 오피스텔이나 근린생활시설이 섞여 있거나 위반건축물 표시가 있으면 취급 기준이 달라질 수 있습니다. 광고에 적힌 명칭보다 공부상 용도와 권리관계가 담보대출 심사의 출발점입니다.

주택 담보가치는 KB시세만으로 정하지 않습니다. 금융회사는 공신력 있는 평가자료를 바탕으로 한국부동산원 시세, 감정평가액, 기준시가 또는 자체 평가기준을 적용할 수 있습니다.

도시형생활주택은 동일 단지·동일 면적의 거래가 적어 감정평가가 필요한 경우가 많습니다. KB시세가 없다는 사실보다 해당 금융사가 감정평가를 받아주는지와 평가액을 얼마로 인정하는지가 중요합니다.

감정평가는 최근 거래사례, 위치, 면적, 층과 향, 건물 노후도, 임대수요 등을 종합해 산정합니다. 주변 거래가 적거나 단기간 가격이 크게 오른 경우에는 계약한 매매가보다 보수적으로 평가될 수 있습니다.

감정평가 비용 부담과 소요 기간, 인정 가능한 평가기관도 금융사마다 다릅니다. 계약 전에는 매매가 기준 예상 한도가 아니라 금융사가 인정한 담보가액 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.

인정 담보가액이 정해지면 여기에 지역과 주택 수 등에 따른 LTV를 적용합니다. 이후 기존 근저당권, 선순위 임차보증금과 소액임차보증금 공제 등을 반영하므로 단순히 감정가에 LTV를 곱한 금액과 실제 한도가 다를 수 있습니다.

가계대출이라면 소득과 기존 부채를 반영한 DSR도 통과해야 합니다. 담보평가 한도와 DSR 한도 중 더 낮은 금액이 최종 가능 범위가 될 수 있습니다.

KB시세가 없는 도시형생활주택도 감정평가 등 대체 자료로 담보대출을 받을 수 있습니다.

다만 금융사마다 담보평가 방식과 인정가액이 달라 한도 편차가 커질 수 있습니다. 계약이나 자금 집행 전에 공부상 용도, 감정가, 선순위채권과 DSR을 같은 조건으로 비교하세요.