Q. 전세 끼고 집 사기, 대출은 어떻게 받을 수 있을까?

전세보증금은 ‘받는 돈’이 아니라 반환 계획까지 봐야 합니다

전세가 낀 집을 매수하면 매매대금 일부를 기존 세입자의 보증금으로 보게 되는 경우가 많습니다.

하지만 전세계약이 끝날 때 보증금을 반환해야 할 책임과 자금 계획도 함께 승계될 수 있습니다.

매매가, 전세보증금, 대출 가능 금액, 실제 투입할 현금을 한 장으로 정리해야 자금 부족을 막을 수 있습니다.

임차인의 권리 순위가 왜 중요한가요?

임차인이 집을 인도받고 전입신고를 하면 대항력이 생길 수 있습니다.

여기에 확정일자까지 갖춘 경우에는 경매나 공매에서 보증금 회수의 우선순위와 관련될 수 있습니다.

새로 받는 주택담보대출의 근저당권과 세입자의 권리 중 무엇이 먼저인지에 따라 금융회사의 담보 평가와 취급 조건이 달라질 수 있습니다.

전세 계약서 사본, 전입세대 확인, 확정일자와 등기부등본을 같은 날짜 기준으로 함께 확인하세요.

대출 한도는 어떻게 달라질 수 있나요?

주택담보대출 한도는 담보가치, LTV, 소득·부채를 보는 DSR, 금융회사의 임차보증금 반영 방식 등을 함께 고려해 정해집니다.

DSR은 연소득과 비교해 1년 동안 갚아야 하는 모든 대출 원리금이 얼마나 되는지 보는 기준입니다.

세입자가 있는 집은 보증금과 권리 순위 때문에 단순 시세만으로 예상한 한도보다 실제 취급 가능 금액이 낮아질 수 있습니다.

일부 상품은 소액임차보증금 공제로 줄어드는 한도를 보완하는 보증을 함께 검토할 수 있지만, 대상과 조건은 별도 심사가 필요합니다.

계약서에는 전세 계약 승계 내용을 분명히 적으세요

세입자가 계속 거주하는 거래인지, 잔금 전에 퇴거하는 거래인지에 따라 자금 흐름과 특약이 달라집니다.

• 전세보증금의 정확한 금액과 계약 종료일
• 전세 계약을 누가 어떤 조건으로 승계하는지
• 보증금 반환 책임과 잔금 지급 순서
• 세입자 전세대출·보증기관 확인 필요 여부
• 잔금일 직전 등기부등본 재확인

세입자와 직접 확인하지 않은 보증금·계약 조건을 매도인의 설명만으로 판단하지 않는 것이 좋습니다.

실거주 예정이라면 일정부터 확인하세요

직접 입주할 계획이라면 세입자의 계약 만기와 퇴거 가능 시점을 먼저 확인해야 합니다.

대출 상품에 따라 구입 목적, 실거주, 전입 의무 같은 조건이 적용될 수 있기 때문입니다.

세입자 퇴거와 대출 실행, 소유권 이전의 일정이 맞지 않으면 잔금 자금과 보증금 반환 자금이 동시에 필요해질 수 있습니다.

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