후순위 대출을 받으면 금리가 많이 높아지나요?

추가자금대출 담당궁금한 내용을 이해하기 쉽게 안내드립니다

후순위 담보대출은 같은 차주와 주택 조건이라면 선순위보다 금리가 높게 제시되는 경우가 많습니다.

담보주택이 처분될 때 선순위 채권이 먼저 변제되고 남은 금액에서 회수해야 하기 때문입니다. 다만 금리 차이는 정해진 수치가 아니라 선순위 잔액, 합산 LTV, 담보물 종류, DSR·신용도와 취급 금융업권에 따라 달라집니다.

후순위는 대출금 회수 순서가 뒤에 있습니다

후순위 대출은 이미 근저당권이 설정된 부동산에 그다음 순위로 담보권을 설정하고 받는 대출을 말합니다. 채무를 갚지 못해 주택이 경매로 처분되면 법정 우선채권 등을 제외하고 등기 순위에 따라 선순위 채권자가 먼저 배당받습니다.

후순위 금융회사는 주택 매각대금에서 선순위 채권을 갚고 남은 금액으로 회수해야 하므로 손실 위험을 금리와 한도에 반영합니다. 선순위 대출이 많거나 주택가격 변동 위험이 크면 금리는 더 높아지고 추가 한도는 줄 수 있습니다.

금융회사는 주택 평가액에서 선순위 채권과 임차보증금 등 우선 변제될 금액을 고려해 남은 담보여력을 계산합니다. 선순위 대출을 포함한 총 담보대출이 주택가치에 가까워질수록 후순위 대출의 회수 위험이 커집니다.

추가 가능 금액은 ‘주택 평가액에 적용한 허용 한도’에서 선순위 채권과 필요한 공제액을 뺀 범위 안에서 검토합니다. 실제 한도는 지역·주택 수·자금용도에 따른 LTV 규제와 DSR, 금융회사 자체 심사를 모두 통과해야 합니다.

아파트처럼 시세와 거래량이 충분한 담보가 빌라·단독주택보다 평가가 수월할 수 있습니다. 소득과 신용점수가 좋고 기존 부채가 적더라도 후순위 취급 자체가 없는 금융회사에서는 대출을 받을 수 없습니다.

필요한 금액만 후순위로 추가하면 기존의 낮은 선순위 금리를 유지할 수 있다는 장점이 있습니다. 반면 후순위 부분의 금리가 높고 만기가 짧다면 월 상환액과 총이자가 크게 늘 수 있습니다.

후순위 금리만 보지 말고 기존 선순위와 합친 전체 대출의 가중평균 금리와 월 원리금을 비교해야 합니다. 선순위까지 한꺼번에 새 금융회사로 대환하면 후순위 구조를 없앨 수 있지만 기존 저금리 대출까지 높은 금리로 바뀌거나 중도상환수수료가 발생할 수 있습니다.

따라서 후순위 추가, 기존 은행 증액, 전체 대환을 같은 대출금액과 기간으로 나란히 계산해야 합니다. 등기 설정·말소비용, 인지세, 중도상환수수료와 금리 변동방식도 총비용에 포함하세요.

등기사항증명서의 채권최고액은 실제 대출잔액보다 크게 설정되는 경우가 있습니다. 금융회사는 등기 금액만 보지 않고 선순위 금융회사의 실제 잔액증명과 상환 조건을 추가로 확인할 수 있습니다.

광고의 최저금리보다 내 조건으로 발급된 금리확인서와 상환일정표를 기준으로 판단해야 합니다. 금리가 낮아 보여도 만기가 짧거나 만기일시상환 비중이 크면 상환 부담이 커질 수 있습니다.

후순위 대출은 선순위보다 회수 위험이 커 금리가 높게 책정되는 경우가 많지만, 금리 차이가 일률적으로 정해진 것은 아닙니다.

선순위 잔액과 합산 LTV, 담보물 종류, DSR·신용도와 금융업권을 함께 봐야 합니다. 필요한 금액만 후순위로 받을 때와 선순위까지 전체 대환할 때의 가중평균 금리·월 상환액·부대비용을 비교하세요.