Q. 아파트 계약을 취소하면 계약금은 어떻게 되나요?

계약금은 마음대로 돌려받는 예약금이 아닙니다

아파트 매매계약에서 계약금은 계약이 성립했다는 증거가 되고, 일정한 시점까지 계약을 해제할 수 있는 해약금의 역할을 할 수 있습니다.

민법은 당사자 사이에 다른 약정이 없다면 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지 계약금을 준 사람은 이를 포기하고, 받은 사람은 그 두 배를 돌려주어 계약을 해제할 수 있도록 정하고 있습니다.

따라서 매수인이 단순 변심이나 개인 사정으로 계약을 취소하면서 이미 지급한 계약금까지 전부 돌려달라고 요구하기는 어렵습니다.

누가 어떤 이유로 취소하는지에 따라 달라집니다

계약서에 ‘매수인 위약 시 계약금은 매도인에게 귀속되고, 매도인 위약 시 배액을 배상한다’는 조항이 있다면 그 문구도 함께 살펴봐야 합니다. 해약금과 위약금은 기능과 적용 요건이 다를 수 있기 때문입니다.

중도금 지급 등 이행이 시작됐다면 더 복잡해집니다

계약금 포기나 배액 반환으로 해제할 수 있는 시점은 원칙적으로 당사자 중 한쪽이 계약 이행에 착수하기 전까지입니다. 매수인이 약정된 중도금을 지급하거나, 계약 내용에 따라 객관적으로 이행의 일부를 시작했다면 이미 이행에 착수한 것으로 판단될 수 있습니다.

이 단계에서는 단순 변심만으로 일방적인 계약 해제가 되지 않을 수 있습니다. 상대방이 동의하지 않으면 계약 이행을 요구받거나, 계약서에 정한 위약금과 실제 손해를 둘러싼 분쟁이 생길 수 있습니다.

어떤 행동이 이행 착수에 해당하는지는 계약 내용과 진행 상황에 따라 달라지므로, 중도금 지급 전후나 잔금일이 임박한 상황에서는 임의로 해제 통보를 보내기 전에 법률 검토를 받는 편이 안전합니다.

대출 불승인과 매물 문제는 같은 취소 사유가 아닙니다

주택담보대출이 예상만큼 나오지 않았다는 사정은 대출 불가 시 계약금 반환 특약이 없다면 일반적으로 매수인의 자금 사정으로 볼 여지가 있습니다. 대출이 안 됐다는 이유만으로 계약금이 자동 반환되는 것은 아닙니다.

반면 매도인이 약속한 근저당 말소를 하지 못하거나 소유권 이전이 불가능해지는 등 매도인의 계약 위반이 있다면 단순 변심과 다른 해제 문제가 됩니다. 계약금 반환뿐 아니라 위약금이나 손해배상 조항까지 검토해야 할 수 있습니다.

‘가계약금’이라는 이름으로 일부 금액만 보냈더라도 매매 목적물, 가격과 지급 조건 등 주요 내용에 합의했다면 계약이 성립한 것으로 다투어질 수 있습니다. 송금 명칭만 보고 언제든 반환받을 수 있다고 단정하면 안 됩니다.

취소 통보 전에는 이 순서로 확인하세요

1. 매매계약서의 계약금, 위약금, 해제와 특약 조항을 확인합니다.
2. 중도금 지급이나 근저당 말소 준비 등 어느 한쪽이 이행에 착수했는지 정리합니다.
3. 취소 사유가 단순 변심인지, 대출 불승인인지, 상대방의 계약 위반인지 구분합니다.
4. 합의해제를 한다면 반환금액, 지급일, 중개보수와 기타 비용 부담을 서면으로 정합니다.
5. 의견이 다르거나 금액이 크다면 내용증명을 보내기 전 대한법률구조공단 132 또는 법률 전문가에게 계약서를 검토받습니다.

전화로만 합의하면 나중에 취소 조건을 입증하기 어려울 수 있습니다. 계약을 끝내기로 합의했다면 ‘서로 추가로 청구할 금액이 있는지’까지 포함한 합의서를 작성하고 당사자가 각각 보관하세요.

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