Q. 기존 신용대출이나 카드론을 상환하거나 한도를 감액하면 주담대 DSR 한도가 얼마나 늘어나나요?

1. 갚은 원금만큼 주담대가 늘어나는 구조는 아닙니다

DSR은 연소득 대비 대출의 연간 원금·이자 상환액 비율입니다. 같은 1천만원의 부채라도 금리, 상환방식과 심사에 적용하는 만기에 따라 연간 부담이 다르게 잡힙니다. 이 부담이 줄어든 만큼 새 주담대를 갚을 여력이 생기는 구조입니다.

통장에서 실제로 빠져나가는 이자와 DSR에 반영되는 원리금은 다를 수 있습니다. 예를 들어 일시상환 신용대출은 매달 이자만 내더라도 심사에서는 원금 부담을 나눠 반영합니다. 따라서 “월 이자 몇 만원 절약”만으로 주담대 증가액을 계산하면 안 됩니다.

2. 신용대출·카드론·마이너스통장은 정리 방법이 다릅니다

신용대출과 카드론을 갚으면 상환된 부채를 반영해 심사액을 다시 계산합니다. 일부 상환은 남은 잔액과 상환 일정에 따라 효과가 달라집니다. 카드론처럼 상환기간이 짧고 금리가 높은 대출은 연간 부담이 클 수 있지만, 상품 이름만으로 상환 우선순위를 확정할 수는 없습니다.

마이너스통장 잔액을 0원으로 만들어도 약정한도가 남으면 심사 부담이 남을 수 있습니다. 금융위원회는 한도대출의 총대출액을 사용액이 아닌 한도금액으로 판단한다고 안내합니다. 반면 일반 신용카드의 결제한도나 실행 전 카드론 이용가능한도를 낮추는 것이 이미 받은 카드론 상환과 같은 효과를 내는 것은 아닙니다.

3. 연간 부담이 얼마나 줄어드는지 알면 증가액을 추산할 수 있습니다

금융사가 확인한 DSR 연간 원리금 감소액을 12로 나누면 새 주담대에 더 배분할 수 있는 월 상환 여력이 됩니다. 아래는 그 여력을 심사금리 연 6%·잔여 30년·원리금균등상환 조건의 원금으로 환산한 예시입니다.

그래프의 연 120만원은 “120만원을 상환했다”는 뜻이 아니라 DSR에서 줄어든 연간 원리금입니다. 금리가 더 높거나 주담대 만기가 짧으면 같은 감소액으로 늘어나는 원금은 더 적습니다. 적용 조건이 바뀌면 계산도 다시 해야 합니다.

4. DSR이 좋아져도 실제 한도가 그대로일 수 있습니다

집값 대비 대출 비율인 LTV, 기존 담보권, 지역·주택가격별 대출 상한이나 금융사 상품 한도에 이미 걸려 있다면 DSR 여력이 늘어도 실제 대출은 늘지 않을 수 있습니다. 인정소득과 주담대의 스트레스 금리도 함께 반영해 최종 한도를 산출합니다.

최근 보도에는 신용대출 5천만원 상환으로 주담대 한도가 약 1억5천만원 늘어나는 사례가 소개됐습니다. 그러나 이는 해당 차주의 조건으로 계산된 사례입니다. “신용대출을 갚으면 무조건 3배가 나온다”는 공통 기준으로 사용할 수 없습니다.

5. 무엇부터 갚을지는 남는 현금까지 비교해 정하세요

담당자에게 같은 자기자금으로 신용대출 상환, 카드론 상환, 마이너스통장 감액을 했을 때 각각 주담대 한도가 얼마나 달라지는지 요청하세요. 비교 기준은 한도 증가액뿐 아니라 상환에 쓰는 현금, 절약되는 이자와 수수료입니다. 필요 없는 미사용 한도를 줄이는 경우와 실제 원금을 갚는 경우는 현금 소요도 다릅니다.

예를 들어 자기자금 2천만원을 갚아 주담대가 3천만원 늘면, 비용 차감 전 잔금에 쓸 돈의 순증가는 1천만원입니다. 상환·감액 후에는 금융사가 요구하는 잔액·완제·한도 확인자료를 제출하고 최종 한도를 확인하세요. 줄인 한도를 나중에 다시 확보할 수 있다는 전제는 피하는 것이 좋습니다.