Q. 수도권 전세퇴거자금대출을 받기 위해서는 어떤 자격요건이 만족되어야 하나요?

1. 실제로 돌려줄 보증금이 있는 집주인인가요?

전세퇴거자금대출은 세입자가 새 전셋집을 구할 때 받는 전세대출과 다릅니다. 집주인이 임대한 주택을 담보로 보증금을 돌려주기 위해 받는 대출입니다. 임대차계약의 종료·해지와 반환할 금액을 확인할 수 있어야 합니다.

금융사는 계약서, 등기부, 임차인의 전입 내역과 퇴거 계획 등을 확인합니다. 공동명의라면 담보 제공에 필요한 소유자 동의도 살펴야 합니다. 이미 보증금을 전부 돌려준 뒤에는 반환 목적 대출로 인정받기 어려울 수 있으므로, 먼저 지급하고 나중에 대출로 채울 계획은 사전에 확인하세요.

2. 주택 수와 두 가지 계약 날짜가 중요합니다

2025년 6월 28일부터 시행된 관리 기준상 수도권·규제지역 주택의 생활안정자금 목적 주담대는 원칙적으로 최대 1억원이며, 수도권·규제지역 내 2주택 이상 보유세대는 원칙적으로 취급이 제한됩니다. 전세퇴거자금도 이 기준과 보증금 반환 예외를 함께 확인합니다. 여기서 주택 수를 셀 때는 지방 비규제지역 주택까지 무조건 합산해 판단하면 안 됩니다.

기존 임차인과의 최초 임대차계약, 집주인의 주택 취득이 모두 2025년 6월 27일 이전 기준을 충족한다면 1억원 초과 예외 적용을 검토할 수 있습니다. 소유권이전등기 전이라도 매매계약·계약금 지급자료로 검토되는 경우가 있으므로 두 날짜와 증빙을 함께 제출하세요. 갱신된 계약은 최초 계약서도 준비하고, 다주택자라면 취급 제한에 대한 예외까지 별도로 확인해야 합니다.

3. 예외 대상이어도 소득과 담보 심사는 남습니다

한도 제한의 예외가 인정돼도 필요한 금액이 모두 승인되는 것은 아닙니다. 집값 대비 빌릴 수 있는 비율인 LTV, 기존 담보대출과 권리관계, 실제 반환할 보증금을 함께 봅니다. 일반적인 심사에서는 연소득 대비 연간 원금·이자 부담인 DSR과 스트레스 DSR도 한도를 제한할 수 있습니다.

전셋값 하락으로 반환자금이 부족한 역전세 상황이라면 별도 완화 제도도 확인할 수 있습니다. 2023년 7월 3일 이전 전세계약 등 대상 요건과 세입자 보호조치를 충족하는 은행권 반환대출은 DSR 대신 DTI 60%를 적용하는 제도가 있습니다. DTI는 주담대 원리금과 기타 대출 이자 등을 소득과 비교하는 방식입니다. 이 소득 심사 특례와 앞서 설명한 1억원 한도 예외는 서로 다른 요건이므로 각각 확인해야 합니다.

4. 퇴거 후 직접 살지, 다시 임대할지 정해야 합니다

특히 예외 대출은 실행 후 지킬 약정이 중요합니다. KB국민은행의 2025년 9월 안내에서 직접 거주 유형은 대출 후 1개월 이내 전입과 2년 이상 실거주 조건을 제시합니다. 후속 임차인이 있는 유형은 반환보증 가입과 새 보증금으로 대출을 상환하는 조건을 안내합니다.

이 조건을 모든 전세퇴거자금대출의 공통 의무로 보지 말고, 본인에게 적용되는 예외 유형과 추가약정서로 확인하세요. 후속 임차인을 아직 구하지 못한 유형은 새 계약 체결 기한 등 별도 조건이 붙을 수 있습니다. 당장 지키기 어려운 전입·상환 약정을 전제로 한도만 높게 받는 것은 피해야 합니다.

5. 반환일에 실행할 수 있어야 자금 문제가 해결됩니다

대출금은 보증금 반환에 쓰이도록 임차인 계좌로 직접 지급하는 방식 등이 적용됩니다. 세입자의 전세대출에 질권이나 채권양도가 설정돼 있다면 지급받을 곳과 상환 절차가 달라질 수 있으므로 금융사에 먼저 알려야 합니다. 대출 실행일, 반환일, 퇴거와 필요한 등기 정리 일정을 맞추세요.

금융사별로 소득 인정, 담보평가, 예외 심사와 실행 일정이 달라질 수 있습니다. 최근 금융당국도 반환대출 규제를 일괄 해제하기보다 상환능력과 시장 상황을 함께 고려한다는 입장을 밝혔습니다. 한 곳에서 안내받은 한도만으로 결론 내리기보다, 같은 자료와 반환일을 기준으로 비교해보세요.