Q. 주택 보유 수 산정 시 분양권, 입주권, 오피스텔, 지분 소유 주택은 어떻게 합산 및 적용되나요?

1. 누구의 주택을 합산하는지부터 정해야 합니다

대출마다 본인·배우자 기준인지, 세대 기준인지가 다릅니다. 보금자리론은 채무자와 배우자의 보유 주택을 확인하고, 카카오뱅크의 일반 주택구입자금 주담대는 상품 안내에서 세대 합산 요건을 제시합니다. 본인 명의로만 대출받는다고 배우자나 합산 대상 세대원의 주택이 빠지는 것은 아닙니다.

본건 담보주택을 제외한 기존 주택을 세는지, 취득 후 총보유 수를 보는지도 구분해야 합니다. 아래 표는 상품별 차이를 이해하기 위한 출발점이며, 모든 대출에 동일한 포함·제외 기준을 적용하는 표는 아닙니다.

2. 등기가 없는 분양권·입주권도 포함될 수 있습니다

주택 분양권은 앞으로 주택을 공급받을 권리이고, 조합원 입주권은 재개발·재건축 등을 통해 새 주택을 받을 권리입니다. 보금자리론·디딤돌대출은 이런 권리도 주택 보유 판단에 포함합니다. 따라서 기존 아파트 한 채와 별개의 주택 분양권 하나가 있다면, 아파트 한 채만 있다고 신고해서는 안 됩니다.

전세대출 보증의 기준을 주담대에 그대로 적용하면 안 됩니다. HF 전세자금보증은 분양권·조합원 입주권을 원칙적으로 제외하되, 소유권이전이나 잔금대출이 확인되면 포함한다고 안내합니다. 같은 권리라도 신청 상품과 진행 단계가 다르면 판단이 달라지는 사례입니다.

3. 주거용 오피스텔은 세금과 대출을 나눠 보세요

오피스텔은 주택법상 주택과 구분되는 준주택입니다. 실제로 사람이 거주한다는 이유만으로 모든 대출에서 아파트와 동일하게 합산하지는 않습니다. 보금자리론도 오피스텔을 일괄 포함하지 않고, 보금자리론 담보주택인 오피스텔을 포함하도록 별도 규정을 둡니다.

최근 보도에서도 오피스텔과 아파트의 대출 규제 차이가 다뤄졌습니다. 다만 주택 수에서 제외되는 것과 그 오피스텔을 담보로 원하는 대출을 받을 수 있는 것은 별개입니다. 건축물대장상 용도, 실제 이용 상태와 상품의 담보 취급 여부를 확인하세요. 오피스텔 관련 기존 대출의 DSR 반영 여부도 주택 수와 따로 판단합니다.

4. 지분 10%가 ‘0.1주택’으로 계산되지는 않습니다

보금자리론은 지분으로 보유한 주택도 포함합니다. 예외가 없는 지분 주택이라면 소수 지분이라는 이유만으로 무주택이 되지 않습니다. 예를 들어 부부가 같은 아파트를 50%씩 소유하면 부부 합산으로 그 집 한 채를 보유한 것이고, 서로 다른 집의 지분을 각각 갖고 있다면 서로 다른 두 주택을 확인해야 합니다.

상속받은 소수 지분도 처음부터 자동 제외된다고 단정하면 안 됩니다. 상품에 따라 처분 후 무주택 인정이나 추가주택 처분기한 등 예외가 있을 수 있습니다. 세금에서 인정된 상속주택 특례를 대출에 옮겨 적용하지 말고, 상속일·지분율·처분 여부를 해당 상품 기준으로 확인하세요.

5. 주택 수가 확인되면 어떤 조건에 적용하나요?

산정 결과는 무주택자 자격, 기존 주택 처분 조건, 주택 구입용 대출 가능 여부와 담보인정비율 등에 영향을 줄 수 있습니다. 하지만 주택 수 하나로 승인과 한도가 결정되지는 않습니다. 대출 목적·주택 소재지·소득과 기존 부채까지 함께 심사합니다.

등기부와 건축물대장 외에 분양계약서, 조합원 입주권 관련 서류, 상속·지분 자료도 함께 전달하세요. 이미 매도계약을 했더라도 언제 처분 완료로 인정되는지 확인하고, 신청 이후 실행 전 보유 상태가 바뀌면 담당자에게 알려야 합니다.