Q. 자본잠식 중인 법인사업자인데 아파트담보대출 가능할까요?

1. 회사가 빌리는 돈과 대표가 빌리는 돈은 다릅니다

법인은 대표 개인과 별개의 대출 신청자입니다. 법인 대표라는 이유만으로 개인사업자 전용 담보대출을 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 실제 금융상품도 법인 대상 기업대출과 개인사업자 대상 아파트담보대출을 구분해 안내합니다.

대표 소득이 회사 급여에 의존한다면 실제 급여 지급과 소득의 지속성을 설명할 자료가 필요할 수 있습니다. 개인 명의로 받은 돈을 회사에 넣을 계획도 처음부터 알려, 그 용도를 허용하는 대출인지 확인하세요.

2. 자본잠식은 회사의 재무상태를 보여주는 신호입니다

자본총계는 회사 자산에서 부채를 뺀 금액입니다. 이 금액이 자본금보다 작아지면 자본잠식이며, 자본총계가 0 이하가 되면 완전자본잠식 상태입니다. 올해 적자가 났다는 사실과 자본잠식은 같지 않으므로 재무제표의 자본금·자본총계를 확인해야 합니다.

같은 자본잠식이라도 일시적인 손실인지, 계속 적자가 쌓이는지에 따라 설명해야 할 내용이 달라집니다. 이미 증자나 실적 개선이 있었다면 결산 재무제표와 함께 이를 입증할 최신 자료를 제출해 반영 가능 여부를 확인하세요.

3. 집값뿐 아니라 매달 갚을 돈도 확인합니다

기업 담보대출은 아파트 가치와 함께 사업의 수익성·현금흐름을 봅니다. 여기서 현금흐름은 장부상 매출액보다 실제로 돈이 들어오고 나가는 상황을 말합니다. 담보 여력이 남아 있어도 법인의 상환능력이나 상품의 재무 요건을 충족하지 못하면 거절될 수 있습니다.

상담에서는 “자본잠식 법인을 취급하지 않는 상품인지, 현재 자료로 상환능력이 부족한 것인지”를 나눠 물어보세요. 전자는 취급 가능한 상품을 찾아야 하고, 후자는 최근 실적 등 어떤 보완 자료를 심사에 반영할 수 있는지 확인해야 합니다.

4. 사업자대출도 업종과 돈의 사용처를 따집니다

주택매매·임대사업자는 별도 주택담보대출 제한을 확인해야 합니다. 수도권·규제지역 주택을 담보로 하는 해당 사업자대출은 원칙적으로 LTV 0% 제한이 적용되며, 예외·경과조치 해당 여부는 별도로 확인해야 합니다. 이를 모든 업종의 법인 운영자금 대출이 일괄 금지된다는 뜻으로 해석하면 안 됩니다.

사업 운영자금으로 약정한 대출을 개인 주택 구입이나 생활비에 임의로 사용하면 안 됩니다. 사업자대출의 용도 외 사용에 대한 점검과 대출 회수 사례도 있으므로, 신청할 때 사용 목적과 필요한 증빙을 확인하고 실행 후에도 약정에 맞게 사용해야 합니다.

5. 자본잠식 사실을 알리고 취급 가능 여부부터 비교하세요

한도나 최저금리를 먼저 묻기보다 법인의 재무상태와 담보 명의를 전달해 심사 대상이 되는지 확인하는 편이 효율적입니다. 법인 매출액을 대표 개인의 연소득으로 그대로 넣어 한도를 계산해서는 안 됩니다.

만기일에 원금을 한꺼번에 갚는 대출은 월 이자만 비교해서 결정하지 마세요. 만기 연장은 다시 심사할 수 있으므로, 사업에서 들어올 돈으로 원금을 어떻게 갚을지도 함께 계산해야 합니다.