Q. 예금담보대출이나 보험계약대출도 주택담보대출 DSR 계산에 포함되나요?

1. “DSR 제외 대출”도 주담대 심사에서는 다릅니다

예금담보대출·보험계약대출을 받을 때의 규제와, 주담대 심사 때 기존 부채를 계산하는 기준은 구분해야 합니다. DSR은 1년 동안 갚는 대출 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율입니다. 두 대출 자체는 DSR 규제 적용에서 제외되지만, 이후 주담대 등 다른 대출의 DSR을 산정할 때는 이자 부담을 반영하는 것이 원칙입니다.

예금담보대출은 맡겨둔 예금·적금을, 보험계약대출은 보험을 해지하면 받을 수 있는 해약환급금을 바탕으로 빌리는 대출입니다. 담보자산으로 원금을 갚을 수 있다는 특성을 고려해 원금은 제외하지만, 대출을 유지하는 동안 내는 이자는 상환 부담으로 봅니다.

2. 대출 잔액보다 연간 이자가 얼마나 되는지 보세요

두 대출의 잔액을 합쳐 DSR에 넣는 것이 아니라, 반영 대상인 연간 이자를 더해 계산합니다. 아래는 잔액과 금리가 1년간 유지되고, 보험계약대출도 이자 반영 대상인 경우의 설명용 예시입니다.

예를 들어 새 주담대와 다른 기존 대출의 DSR이 35%라면, 위 이자 4.8%p가 더해져 기본 계산은 39.8%가 됩니다. 다만 실제 심사는 주담대의 스트레스 금리 등도 반영하므로, 이 숫자만으로 승인 가능 여부를 판단하면 안 됩니다.

예금담보대출이 한도 방식이라면 실제 사용액과 심사에 쓰는 금액이 다를 수 있습니다. 한도대출은 원금·이자 산정에 한도금액을 적용하는 기준이 있으므로, 단순히 사용한 돈만 줄였을 때와 한도를 감액했을 때의 차이를 계산받으세요.

3. 보험 가입일과 상환 효과를 먼저 확인하세요

보험계약대출은 대출받은 날짜뿐 아니라, 그 바탕이 되는 보험계약의 가입일이 중요합니다. 2019년 7월 10일 이후 신규 가입한 보험계약의 대출은 다른 대출을 받을 때 이자 상환액이 DSR에 반영됩니다. 그 이전에 체결한 보험계약의 대출은 다른 대출의 DSR에서도 제외되는 예외가 안내돼 있으므로, 보험증권의 계약일로 적용 여부를 확인하세요.

상환을 고민한다면 먼저 “이 대출 이자가 제 주담대 DSR에 얼마 반영되나요?”라고 물어보세요. 반영 대상이라면 전액 상환으로 연간 이자 부담을 줄일 수 있지만, 그만큼 잔금에 쓸 현금도 감소합니다. 이미 DSR에서 제외되는 계약이라면 갚아도 DSR이 달라지지 않을 수 있습니다.

4. 자주 묻는 질문