Q. 1주택자가 갈아타기를 할 때, 기존 주택 처분 기한을 넘기면 어떤 페널티를 받게 되나요?

1. 대출 회수와 3년간 대출 제한이 핵심입니다

이자를 정상적으로 내고 있어도, 기존 집을 팔기로 한 약정을 지키지 않으면 대출 회수 사유가 됩니다. 여기서 갈아타기는 기존 대출의 금리만 바꾸는 대환이 아니라, 기존 집을 팔고 새 집으로 이사하는 경우를 뜻합니다.

금융위원회도 2026년 추가약정 점검 결과에서 처분약정 위반 사례와 대출 회수·3년 제한 조치를 안내했습니다. 단순히 금리를 조금 더 내고 기존 대출을 유지하는 문제로 생각해서는 안 됩니다.

보금자리론 등 정책대출은 별도 약정의 회수·이용제한 규정도 확인해야 합니다. 상환을 요구받고도 갚지 못하면 연체 문제로 이어질 수 있으므로, 실제 상환기한과 위반정보 등록 여부를 담당 금융사에 확인하세요.

2. 매매계약일보다 잔금·명의이전 일정을 확인하세요

기존 집을 매물로 내놓거나 매매계약만 맺었다고 처분약정을 지킨 것은 아닙니다. 추가약정에서는 명의이전 완료와 증빙 제출까지 요구할 수 있으므로, 내 약정의 처분 완료 기준과 서류 제출기한을 확인해야 합니다.

수도권·규제지역에서 기존 집을 처분하는 조건으로 주택 구입 목적 주담대를 받는 경우, 6개월 내 처분약정을 확인해야 합니다. 다만 과거에 받은 대출이나 정책대출까지 모두 같은 기한으로 계산하면 안 됩니다. 대출 시기·상품·경과규정에 따른 내 약정이 기준입니다.

양도소득세 등 세금에서 말하는 ‘일시적 2주택 처분기한’도 대출약정과 별개입니다. 세금상 처분기한이 남아 있어도 대출약정 위반이 될 수 있고, 금융사가 유예해줬다고 세금상 기한까지 함께 늘어나는 것도 아닙니다.

3. 매도가 늦어지면 유예 요건과 상환 계획을 함께 확인하세요

매도가 늦어질 때는 대출 금융사에 먼저 연락해, 유예 심사 대상인지와 필요한 자료를 확인하세요. 문의만 했다고 기한이 바뀌지는 않으므로, 검토 결과와 적용되는 기한·조건을 확인해야 합니다.

실제로 한국주택금융공사 FAQ에는 기존 주택 처분조건 대출의 경우, 매매계약은 체결했지만 잔금일이 처분기한 이후 3개월 이내인 경우 등에 전액 상환 처리, 즉 기한의 이익 상실 처리를 유예할 수 있다고 안내합니다.

재난 피해나 임차인의 무단점유 소송 등도 안내된 사유입니다. 다만 해당 FAQ는 디딤돌대출을 제외하며, 이 제도가 모든 은행 주담대에 똑같이 적용되는 것은 아닙니다. 집이 안 팔린다는 사정만으로 유예가 보장되지도 않습니다.

자주 묻는 질문