Q. 빌라 후순위 담보대출을 받은 뒤 세입자 보증금을 올려도 되나요?

1. 증액 계약은 가능하지만, 인상 한도와 대출 약정을 따져야 합니다

후순위 대출이 있다는 사실만으로 임대인과 세입자의 보증금 증액 합의가 금지되는 것은 아닙니다. 다만 세입자의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신이라면 보증금은 원칙적으로 기존 금액의 5% 이내에서 조정합니다. 지자체가 더 낮은 상한을 정한 경우에는 그 기준도 확인해야 합니다.

5%는 자동으로 올려 받을 수 있는 금액이 아니라 상한입니다. 법상 증액청구는 계약 또는 직전 증액 후 1년 이내에는 할 수 없습니다. 새 세입자와의 신규계약은 기존 세입자의 갱신과 구분해서 봐야 합니다.

대출 약정서에 임대차 변경 통지나 사전동의 조건이 있는지도 살펴보세요. 증액 후 임차보증금과 계약기간을 금융사에 알리고, 해당 대출에서 별도 절차가 필요한지 확인하는 편이 좋습니다.

2. 기존 보증금보다 뒤인 대출도, 증액분보다는 앞설 수 있습니다

‘후순위’가 기존 대출보다 뒤라는 뜻인지, 세입자의 보증금보다 뒤라는 뜻인지부터 구분해야 합니다. 세입자가 먼저 보호요건을 갖추고 그 뒤 근저당이 설정됐다면, 이후 올린 보증금은 그 근저당보다 뒤의 순위가 될 수 있습니다.

대법원도 근저당 설정 뒤에 늘어난 보증금으로는 그 근저당에 따른 경매 매수인에게 대항할 수 없다고 봅니다. 집주인은 증액금을 나중에 돌려줄 의무가 그대로 있으므로, 세입자에게 기존 보증금과 같은 안전성이 있다고 설명해서는 안 됩니다.

3. 반환보증 심사를 확인하고, 필요하면 대출 정리 방법도 비교하세요

HF 전세지킴보증은 보증금 유지·감액 갱신과 달리, 증액이 있으면 원칙적으로 신규취급 절차로 진행한다고 안내합니다. 기존 반환보증이 있다고 해서 증액된 금액까지 자동으로 보장되는 것은 아닙니다. 가입 기관마다 절차가 다르므로 세입자와 함께 확인하세요.

은행 대출에는 문제가 없어도 세입자의 보증 심사에서 막힐 수 있습니다. 반대로 증액 합의가 됐다고 대출 약정 문제가 해결되는 것도 아닙니다. 금융사와 보증기관의 확인 결과를 함께 보고 진행해야 합니다.

자주 묻는 질문