Q. 세입자와 보증금 반환 문제로 갈등이 생겨 임차권등기명령을 걸어둔 상태인데 대출이 나오나요?

1. 등기 유무보다 반환액과 권리를 어떻게 정리할지 확인합니다

여기서는 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 세입자가 법원에 신청해 마친 ‘임차권등기명령에 따른 등기’를 설명합니다. 세입자가 이사하거나 전출해도 보증금을 보호하는 권리가 남을 수 있어, 집이 비었다는 사실만으로 심사 문제가 해결되지는 않습니다.

미반환 보증금이 남은 경우와 전액 지급하고 등기만 남은 경우는 심사에서 구분해야 합니다. 은행의 실제 상품안내도 대출금을 회수할 권리를 확보하는 데 지장이 없는 주택을 요구합니다. 등기 상태와 분쟁 내용을 숨기지 말고 처음부터 전달하세요.

수리비나 미납금 등을 얼마 뺄지를 다투고 있다면, 임대인이 계산한 금액만으로 말소가 가능하다고 판단하면 안 됩니다. 보증금 잔액, 이자·비용 등 정산 범위와 실제 권리자를 확인해야 합니다. 소송·압류·경매가 함께 진행 중이라면 관련 서류도 제출하세요.

2. 보증금을 주기 전에 등기부터 지워달라고 할 수는 없습니다

대법원은 임차권등기명령에 따른 등기에서는 임대인의 보증금 반환의무가 세입자의 등기 말소의무보다 먼저라고 판단했습니다. 대출이 필요하다는 사정만으로 세입자에게 먼저 권리를 포기하라고 요구할 수 있는 것은 아닙니다.

반환자금 대출로 해결하려면 ‘지급 후 말소’ 절차를 금융사가 허용하는지 먼저 확인해야 합니다. 말소 서류를 준비하는 것, 말소 신청을 접수하는 것, 등기부에서 말소가 완료되는 것은 서로 다른 단계입니다.

금융사가 ‘말소 완료 후에만 실행’할 수 있다면 위 순서대로 대출금을 먼저 받을 수는 없습니다. 다른 자금으로 먼저 정산할 수 있는지, 반환 후 말소 절차를 수용하는 다른 상품이 있는지 비교해야 합니다. 같은 날 모든 절차가 완료된다고 미리 약속하지 마세요.

3. 정산액 전부를 마련할 수 있는지 함께 계산하세요

등기 조건을 해결해도 대출금이 부족하면 보증금 반환이 끝나지 않습니다. 합의하거나 법적으로 확인된 정산액에서 대출금과 투입할 자기자금을 빼, 부족액을 먼저 확인하세요.

한도가 부족하면 기존 대출을 유지하는 추가대출과 기존 대출까지 갚는 대환 방식을 나눠 비교하세요. 기존 근저당을 유지할 때는 대출잔액뿐 아니라 채권최고액과 다른 선순위 권리도 심사에 반영될 수 있습니다. 반환 후 정리될 보증금과 계속 남을 다른 임차인의 보증금도 구분해야 합니다.

은행의 반환자금 대출과 HF 임대보증금 반환자금 보증을 활용할 수 있는지도 확인해볼 수 있습니다. HF 상품은 계약 만료 시 만료일 전후 3개월 이내라는 신청기한이 있고 임대인·임차인 확인서 등을 요구합니다. 해당 등기 상태의 취급 여부와 은행 심사는 별도로 확인해야 합니다.

대출을 비교해도 부족하다면 추가 자기자금·다른 보유자산 활용 등으로 부족액을 맞출 수 있는지 확인하세요. 반환액이나 말소 협의가 막혀 있다면 분쟁조정·법률 검토를 함께 진행하세요. 한 금융사에서 안 된 이유가 등기인지, 소득·부채인지, 지역·보유 주택 수 규제인지 확인하면 다음에 비교할 방향을 정하기 쉬워집니다.

4. 자주 묻는 질문