Q. KB시세 미등재 아파트면 감정평가로 잔금대출 한도가 달라지나요? 왜 은행마다 말이 다른지 궁금합니다

매매잔금대출에서 질문하신 포인트는 크게 3가지로 정리됩니다. DSR(상환능력) 가능 여부, KB시세 미등재(감정평가)일 때 한도 산정 방식, 그리고 은행 vs 보험사 상품 구조 차이입니다.

1) DSR 40%에서 “4억 잔금대출”이 가능한지 보는 방식

DSR은 단순히 “대출금액”만 보는 게 아니라, 그 대출을 1년으로 나눠 환산한 원리금 상환액이 소득 대비 얼마나 되는지로 봅니다.

• 같은 4억이라도 30년 상환, 금리 수준, 고정/변동 구조에 따라 연간 원리금 환산액이 달라집니다
• 부부 공동명의라도 “누가 얼마나 채무자로 들어가느냐(각자 지분/채무비율)”에 따라 각자의 DSR이 따로 계산될 수 있습니다
• 보유부채가 없다는 점은 DSR 측면에서 유리하지만, 잔금대출은 금액이 큰 편이라 금리와 상환기간에 따라 체감 DSR이 빠르게 올라갑니다

그래서 결론은 “4억이 된다/안 된다”를 소득만으로 단정하기 어렵고,

• 부부 각각의 소득 인정 방식
• 채무를 5:5로 나눌지, 한쪽 위주로 잡을지
• 적용금리(심사금리)와 상환조건

이 조합으로 DSR 여력이 달라진다고 보시면 됩니다.

2) KB시세 미등재 아파트(감정평가)면 한도가 줄어들 수 있나

KB시세가 없을 때는 금융사가 담보가치를 판단하기 위해 감정평가를 활용하는 경우가 많습니다. 이때 핵심은 “한도 기준 가격이 무엇으로 잡히는지”입니다.

• 어떤 곳은 매매가와 감정가 중 보수적인 금액을 기준으로 잡기도 하고
• 어떤 곳은 내부 기준에 따라 감정가를 더 중시하기도 합니다
• 감정 결과가 예상보다 낮게 나오면, 같은 LTV를 적용해도 대출 가능한 금액이 함께 내려갈 수 있습니다

즉, 감정평가 자체가 무조건 불리하다기보다는,

• 감정가가 얼마로 확정되는지
• 그 감정가를 해당 금융사가 한도 기준으로 어떻게 반영하는지

여기서 금융권별 차이가 발생합니다. 은행마다 “말이 다르게 들리는” 이유가 보통 이 지점입니다.

3) 은행(예: 농협) vs 보험사(예: 화재보험사) 잔금대출 판단 차이

질문에 나온 조건처럼 30년 고정(은행)과 5년 고정(보험사) 비교는 금리만 보면 판단이 흔들리기 쉽습니다. 실제로는 아래 차이가 큽니다.

• 부수거래 조건 여부: 은행은 카드 실적, 자동이체 같은 조건으로 우대금리를 맞추는 구조가 흔합니다. 조건을 못 채우면 금리가 올라가 “생각한 금리”가 유지되지 않을 수 있습니다
• 방문/서류 프로세스: 은행은 지점 방문, 공동명의 동시 진행 등 절차가 더 타이트한 경우가 있고, 보험사는 비대면/출장서명 등으로 일정 대응이 유연한 경우가 있습니다
• 금리 확정 시점: “잔금일 실행금리 변동”이 걱정되는 이유는, 승인 이후에도 실행일까지 시장금리/내부금리 정책에 따라 최종 적용금리가 달라질 수 있어서입니다. 금융사마다 금리 확정·반영 방식이 달라 체감 리스크가 다르게 느껴집니다
• 중도상환수수료 구조: 금리가 낮아도 중도상환수수료가 높거나 면제 한도가 작으면, 향후 갈아타기(대환) 계획이 있을 때 제약이 될 수 있습니다

4) 전자계약, 생애최초가 실제 심사에서 영향을 주는 지점

전자계약 자체가 “무조건 금리를 크게 낮춰준다”기보다는,

• 거래의 적정성 확인이 명확해져 서류 흐름이 깔끔해지는 효과
• 일부 상품에서 우대 요건으로 반영되는 경우

이런 형태로 작동하는 경우가 많습니다.

생애최초는 LTV나 정책성 우대와 엮여 설명되는 경우가 많지만, 잔금대출에서는 결국

• 담보가치(감정/시세)
• 소득 인정
• DSR 여력
• 주택 수 및 기존 대출 유무

이 4가지를 기본 골격으로 보게 됩니다.

5) 잔금일이 가까울 때(연휴 포함) 무엇부터 정리해야 하나

시간이 촉박할수록 아래 순서로 체크하시는 게 안전합니다.

• 감정평가를 어느 금융사 기준으로 진행하는지(감정가를 한도 산정에 어떻게 쓰는지)
• 공동명의에서 채무자 구조를 어떻게 잡을지(부부 각각 DSR에 미치는 영향)
• 은행 상품은 부수거래 조건을 “실제로 유지 가능”한지(유지 못하면 금리 상승 가능)
• 실행일 금리 변동 가능성이 있는지, 금리 적용 방식이 어떤지(승인금리와 실행금리가 같은 구조인지)

정리하면, 현재 조건에서는 “4억 매매잔금대출 가능성”은 충분히 검토해볼 만하지만, KB시세 미등재로 감정가 확정과 한도 산정 방식에 따라 결과가 달라질 수 있고, 공동명의 채무 배분에 따라 DSR 체감이 달라집니다. 상품은 단순 최저금리 비교보다 부수조건 유지 가능성과 잔금 일정 대응, 향후 대환 가능성까지 같이 놓고 조건별로 점검해보는 과정이 필요합니다.