정리하면 이번 건의 핵심은 전세를 안고 매수하는 구조(임차인 존재)와 차주 소득 증빙 방식(4대보험 미가입), 그리고 계약 형태(중개 없이 법무사 진행)가 동시에 걸려 있어서 금융사별 판단 차이가 크게 날 수 있는 케이스입니다. 가능/불가를 단정하기보다는, 심사에서 실제로 어떤 포인트가 “리스크”로 잡히는지 먼저 이해하고 준비 순서를 잡는 게 중요합니다.
전세를 안고 매수(임차인 유지)할 때 담보대출에서 가장 민감한 부분은 ‘점유(거주)와 자금흐름’입니다. 금융사는 담보가치 자체도 보지만, 대출 실행 후 해당 주택이 어떻게 사용되는지(실거주인지, 임대 유지인지)에 따라 조건을 다르게 적용합니다. 특히 잔금일 이후 전입 의무가 붙는 상품·구간이 있는 반면, 임대 유지 자체는 가능하더라도 전세보증금 반환 리스크를 어떻게 관리할지(보증금이 선순위로 잡히는 구조)를 더 엄격히 보는 곳도 있습니다.
전세 1억이 설정된 상태에서 구입자금대출을 진행할 때 확인되는 포인트는 보통 아래처럼 정리됩니다.
- 임대차 계약의 진위와 조건: 임차인, 보증금, 기간, 확정일자/전입 여부 같은 요소가 실제 서류로 확인 가능한지
- 잔금 자금흐름: 매수인이 지급하는 매매대금과 임차보증금이 어떻게 연결되는지, 잔금일에 돈이 어디로 어떻게 들어가고 나가는지
- 선순위 보증금 영향: 금융사 입장에서는 보증금이 사실상 담보가치에서 먼저 빠져나갈 수 있는 금액으로 보기 때문에, 같은 집이라도 대출 한도나 조건이 달라질 수 있음
- 전입/점유 조건: “잔금 후 전입”이 필수인 구간이면 전세를 유지하는 구조와 충돌할 수 있어 사전에 상품 선택이 중요함
질문에서 “잔금날 이후 전입 조건”을 안내받았다고 하셨는데, 이 부분은 상품과 규제 적용 구간에 따라 달라질 수 있어서 미리 확정해두는 게 안전합니다. 전세가 있는 상태에서 전입이 현실적으로 어려우면, 처음부터 전입을 전제로 설계된 상품을 잡아두면 실행 단계에서 막힐 가능성이 생깁니다.
다음으로 4대보험이 없는 직장인의 소득 인정 방식이 관건입니다. 심사에서 보는 건 ‘월급을 받는다’는 사실 자체보다, 그 소득을 금융사가 내부 기준으로 얼마나 안정적으로 인정하느냐입니다. 보통은 아래 중 무엇으로 소득을 잡을 수 있는지가 중요합니다.
- 급여 입금 흐름의 지속성: 일정 기간 꾸준히 같은 형태로 입금되는지
- 신고 기반 소득자료 존재 여부: 소득을 공적으로 확인할 수 있는 자료가 있는지
- 부채 대비 상환여력: 기존 카드론을 정리하더라도, 잔금 시점 기준으로 남아있는 부채와 새 대출을 합쳐 상환 부담이 과도하지 않은지
카드론을 잔금 전에 상환 예정이라고 하셨는데, 금융사는 “예정”보다는 “상환 완료 후 잔액이 0인 상태”를 기준으로 반영하는 경우가 많습니다. 따라서 한도 산정이 민감하다면, 심사 접수 전에 정리하고 상환 사실이 조회에 반영되는 시점까지 감안해 일정 여유를 두는 게 좋습니다.
공인중개사 없이 법무사로 계약하는 부분은, 무조건 불리하다고 단정되진 않지만 서류의 완결성이 더 중요해집니다. 중개 거래는 통상적으로 계약서 형식과 필수 확인 항목이 표준화되어 있어 금융사가 검토하기가 수월한 편인데, 직거래·법무사 진행은 금융사마다 요구하는 문구나 첨부서류가 추가될 수 있습니다. 특히 아래는 실제로 자주 요구되는 체크포인트입니다.
- 계약금 지급 증빙: 계약금 송금내역이 명확해야 하고, 수취인(매도인)과 계약서의 당사자가 일치해야 함
- 매매계약서 기재사항: 잔금일, 잔금 지급 방법, 임대차 승계 여부(전세 인수), 인도 조건이 분명하게 적혀 있어야 함
- 임대차 관련 서류: 전세를 승계하는 구조라면 임대차계약서 사본, 보증금·기간·특약 등이 명확해야 함
은행과 보험사(예: 보험계열 주담대)의 판단 차이는 보통 “소득 인정의 유연성”과 “담보/임대차 구조 해석”에서 갈립니다. 일반적으로는
- 은행: 소득/재직을 표준화된 방식으로 보는 경향이 있어, 4대보험 미가입 소득은 자료 구성에 따라 변수 폭이 큼
- 보험사 등 비은행권: 케이스별로 소득 입증을 다르게 해석하는 여지가 있어 조건이 맞으면 진행이 수월할 때도 있으나, 임대차·점유 리스크를 보수적으로 보는 곳도 있어 상품별로 확인이 필요함
금리 안내(고정 5년대 초중반 수준)를 받으신 것으로 보이는데, 실제 적용은 접수 시점의 금리구간, 담보평가, 소득 인정 방식, 임대차 구조(전세 승계) 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 금리만 먼저 고정해 생각하기보다, “전세 승계 + 전입 조건 + 소득증빙”이 충돌하지 않는 설계를 먼저 맞추는 게 우선입니다.
마지막으로 잔금일이 3월 말~4월 초라면, 지금 단계에서 준비해야 할 건 실행 직전의 급한 서류가 아니라 ‘심사에서 흔히 막히는 지점’을 선제적으로 정리하는 것입니다.
- 임대차를 유지할지(전세 승계), 잔금 후 점유/전입이 가능한지부터 시나리오를 확정
- 소득을 어떤 자료로 인정받을지(입금 흐름, 신고자료 등) 준비 방향 설정
- 카드론 등 단기부채는 실제 상환 완료 시점까지 일정에 반영
- 직거래 계약서 문구와 계약금 이체증을 금융사 요구 수준에 맞게 갖추기
이런 케이스는 “대출이 되느냐”보다 “어떤 금융사/상품 구조로 맞추면 실행 단계에서 변수 없이 갈 수 있느냐”가 핵심이라, 조건별로 한번 정리해볼 필요가 있습니다. 전세 승계 여부, 전입 가능 여부, 소득 자료 형태만 정돈해도 선택지가 크게 달라질 수 있습니다.
