Q. 단위농협은 DSR 안 된다고 하고 보험사는 가능하다고 하는데 왜 판단이 다른가요?

구입자금 주택담보대출에서 “은행은 DSR이 안 된다”, “보험사는 가능성 얘기가 나온다” 같은 차이가 생기는 건 흔한 케이스입니다. 이건 한쪽이 틀렸다기보다, 금융권별로 심사에서 보는 항목의 적용 방식과 보수성 차이 때문에 발생합니다.

먼저 질문 상황에서 핵심 포인트는 크게 3가지입니다.

• 보유주택 1채를 잔금일에 ‘당일 처분’으로 인정받을 수 있는지
• 소득 대비 상환능력(DSR) 산정에서 어떤 조건으로 계산되는지
• 금융권(은행/보험)마다 같은 조건을 동일하게 보지 않는 구간이 있는지

1) “당일 처분 예정”이 대출에서 중요한 이유

1주택을 보유한 상태에서 추가 주택을 매수하면, 심사에서는 기본적으로 “일시적 2주택 가능 여부”를 먼저 봅니다. 여기서 말하는 ‘당일 처분’은 말로만 계획을 설명하는 수준이 아니라,

• 기존 주택의 매매계약 일정
• 잔금일 맞춤 가능성
• 처분이 지연될 때의 리스크

이런 것들이 서류 흐름으로 납득되는지까지 확인합니다.

그래서 같은 “당일 처분 예정”이라도,

• 어떤 곳은 “처분 조건을 엄격하게 증빙해야 인정”
• 어떤 곳은 “처분 조건을 전제로 일정 범위 내에서 심사”

처럼 태도가 달라질 수 있습니다.

2) DSR이 걸린다는 말이 나오는 대표적인 구조

타 대출이 거의 없고 소득이 있는 편인데도 DSR이 문제라고 나오는 경우는 보통 아래 중 하나입니다.

• 예상 대출금액이 커서, 원리금 상환액이 소득 대비 크게 잡히는 경우
• 고정금리/혼합금리 여부, 만기 설정에 따라 원리금이 다르게 계산되는 경우
• 같은 소득이라도 금융사가 인정하는 소득 범위(인정률)가 보수적으로 적용되는 경우

특히 “얼마까지(예: 70% 수준) 가능하냐”는 질문은 LTV만으로 결정되지 않고, 실제로는 DSR에서 한번 더 걸러지는 경우가 많습니다. 즉, 담보가치 기준으로는 가능해 보여도 상환능력 기준에서 한도가 내려갈 수 있습니다.

3) 은행과 보험사 판단이 다른 이유

은행권과 보험사(2금융권 성격 포함)는 같은 담보대출이어도 내부 정책이 다를 수 있습니다.

• DSR 적용의 보수성: 같은 소득/같은 금액이라도 산정 방식이 조금만 달라져 결과가 갈립니다.
• 우대금리 구조: 은행은 거래실적/급여이체 등 조건이 금리에 반영되는 반면, 보험사는 상품 구조가 단순한 대신 금리대가 다르게 형성되기도 합니다.
• 심사 관점: 은행은 규정 해석을 엄격하게 가져가는 편이 많고, 보험사는 조건부로 접근하는 사례가 있습니다.

그래서 “은행은 어렵다는데 보험사는 된다더라”는 말이 나와도 이상한 게 아닙니다. 다만 보험사 쪽 안내가 “가능성”인지 “조건 충족 시 가능”인지가 중요합니다. 처분조건, 소득인정, 만기 설정에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.

4) 전자계약이 주는 영향(오해하기 쉬운 부분)

전자계약 자체가 “대출이 더 많이 나온다/심사가 쉬워진다”로 직결되는 개념은 아닙니다. 다만 실무에서는

• 계약서 진위 확인, 서류 진행이 깔끔해지는 장점
• 일정 관리가 명확해져 잔금/등기/대출 실행 흐름이 안정되는 효과

정도가 있고, 대출 한도는 결국 LTV/DSR/처분조건 같은 핵심 심사축에서 결정됩니다.

5) 질문자 상황에서 미리 점검하면 좋은 체크리스트

잔금이 아직 남아 있는 편이라면, 지금은 “가능/불가능” 단정 전에 아래를 먼저 정리하는 게 효율적입니다.

• 기존 주택 처분 일정: 매매계약 시점, 잔금일을 신규 잔금일과 맞출 수 있는지
• 예상 대출구조: 고정/혼합 선택, 만기 길이(원리금 계산에 큰 영향)
• 인정소득 기준: 연소득이 비슷해 보여도 금융사마다 인정 방식이 달라 DSR이 달라질 수 있음
• 목표 한도(70% 수준)와 DSR 사이의 간극: 담보 기준 가능하더라도 DSR로 얼마가 깎이는지 시뮬레이션 필요

정리하면, 단위농협에서 “DSR이 안 된다”는 말이 나왔다면 담보가치의 문제가 아니라 상환능력 계산에서 막혔을 가능성이 크고, 보험사에서 “가능할 수 있다”는 쪽은 만기/금리/처분조건을 어떻게 잡느냐에 따라 DSR 결과가 달라질 여지가 있다는 의미로 해석하는 게 안전합니다.

잔금일까지 시간이 있는 편이니, 지금 단계에서는 금융사별로 같은 조건(만기, 상환방식, 처분조건)을 맞춰 놓고 DSR 기준으로 한도를 비교해보는 과정이 필요합니다. 이렇게 정리해두면 실제 실행 시점에 “어느 포인트 때문에 안 됐는지”도 훨씬 명확해집니다.