Q. 임대차 보증금 반환 때문에 단기 주담대가 가능한지 궁금해요

질문 상황처럼 전세 보증금 반환 목적의 주택담보대출을 알아보실 때, “소득이 없는데 신용점수는 괜찮다”는 조합에서 가장 많이 헷갈립니다. 결론부터 정리하면, 소득이 없다고 해서 무조건 불가능으로만 보진 않지만, 금융사가 요구하는 “상환능력 확인 방식”이 달라서 결과가 갈릴 수 있습니다.

먼저 왜 소득이 핵심이 되는지 구조부터 보셔야 합니다.

• 담보가 있어도 대출은 결국 매달 이자(또는 원금 일부)를 낼 수 있는지 확인해야 합니다
• 특히 거치 후에도 상환이 이어질 수 있다고 보기 때문에 “지금 소득이 없더라도 상환 재원이 무엇인지”를 금융사가 납득해야 합니다
• 전세 보증금 반환 자금은 용도가 비교적 명확하지만, 용도가 명확하다고 해서 소득 심사가 생략되지는 않습니다

질문자님 조건에서 심사에서 실제로 많이 보는 포인트는 아래와 같습니다.

• 국내 거주/비거주 상태와 서류 수급 가능성: 해외 거주 이력이 있으면 서류 준비, 연락처/주소지 안정성, 실거주 여부 확인에서 보수적으로 보는 곳이 있습니다
• 소득 “0”의 의미: 근로소득이 없다는 것과, 국내에서 확인 가능한 금융흐름이 거의 없다는 것은 심사 난이도가 달라집니다
• 추정소득 인정 여부: 카드 사용액, 건강보험/국민연금 납부, 금융거래 패턴 등으로 “추정소득”을 잡아주는 금융사도 있지만, 인정 범위와 방식이 회사마다 다릅니다
• 대출기간과 상환계획: 3~6개월 단기 이용 계획은 합리적이지만, 금융사는 계획이 아니라 계약 조건(대출기간, 거치 여부, 상환방식)으로 리스크를 판단합니다

은행과 보험사(화재/생명)의 판단 차이는 보통 이렇게 이해하시면 됩니다.

• 은행: 소득증빙과 규정 적용이 비교적 엄격한 편이라 “증빙 가능한 국내 소득”이 약하면 한도가 줄거나 진행이 어려울 수 있습니다
• 보험사(화재/생명): 담보가치와 신용, 거래 형태를 종합해 보는 편이라 케이스에 따라 은행보다 유연하게 보일 때가 있습니다. 다만 유연하다고 해서 소득 확인을 안 하는 건 아니고, “어떤 방식의 소득/자금흐름을 인정하느냐”가 다릅니다
• 같은 보험사라도 지점/채널/상품 구조에 따라 중도상환수수료 조건이나 거치 가능 여부가 달라질 수 있어, 금리만 보고 선택하면 실제 체감 비용이 달라질 수 있습니다

전세 보증금 반환(퇴거) 건에서 추가로 확인되는 요소들도 있습니다.

• 임대차 관련 서류의 정합성: 보증금 규모, 계약기간, 퇴거 예정일 등 일정이 명확해야 하고, 반환자금 용도로 심사가 맞게 설계됩니다
• 향후 계획(처분 예정/재임대 예정): 매각 예정이면 “상환재원이 매각대금”으로 읽히지만, 금융사는 예정만으로는 확정으로 보지 않기 때문에 일정 현실성, 매각 가능성 등을 보수적으로 반영합니다
• 새 세입자 계획: 재임대 계획이 있으면 보증금 유입으로 상환 가능성이 생기지만, 이것도 계약이 확정되기 전에는 참고 수준으로만 보는 곳이 많습니다

중도상환수수료(중도상환 해약금) 부분은 질문자님처럼 단기 사용 계획이면 특히 중요합니다.

• “면제”라고 해도 전액 면제인지, 일부 면제인지, 기간 제한이 있는지(예: 일정 비율만 면제) 구조가 다릅니다
• 3~6개월 사용이라면 금리 차이보다 중도상환수수료 구조 차이가 총비용에 더 크게 작용하는 경우가 많습니다
• 거치 1년을 두더라도, 실제 상환 시점에 수수료가 어떻게 적용되는지(개월수별 체감 부담)까지 같이 봐야 합니다

배우자(아내) 부분은 이렇게 정리하시면 됩니다.

• 공동명의/공동차주 여부, 배우자 국내 체류/서류 가능 여부에 따라 심사 접근이 달라질 수 있습니다
• 다만 배우자도 소득증빙이 없다면 “소득 보강” 효과는 제한적일 수 있고, 오히려 비거주/서류 이슈가 추가될 수 있어 설계가 중요합니다
• 도움 여부는 단순히 “함께 넣는다/안 넣는다”가 아니라, 소유구조와 차주구성을 어떻게 가져가야 심사에 유리한지로 판단합니다

마지막으로 질문하신 “나이스/KCB 추정소득”은 개념을 이렇게 이해하시면 안전합니다.

• 신용점수기관의 추정소득은 금융사가 참고하는 데이터 중 하나일 수는 있지만, 그 자체가 “공식 소득증빙”처럼 동일하게 인정되는 것은 아닙니다
• 금융사마다 추정소득을 반영하는 방식과 한도가 달라, 같은 점수/같은 카드사용이라도 결과가 달라질 수 있습니다

정리하면, 지금 케이스는 “담보는 있으나 국내 확인 가능한 상환재원이 약한 상태”라서,

• 어떤 금융권(은행/보험사)에서
• 어떤 소득 인정 방식(추정소득 반영 범위)
• 어떤 상환구조(거치/원금균등/만기 방식)
• 어떤 중도상환수수료 조건

으로 설계하느냐에 따라 가능 범위가 달라질 수 있는 유형입니다.

퇴거 예정일과 단기 사용 계획, 비거주 이력, 소득 공백을 한 번에 맞춰야 해서 조건별로 체크리스트 형태로 정리해보는 과정이 필요합니다. 특히 “중도상환수수료 조건”과 “소득 인정 방식”을 먼저 확정해두면 불필요한 조회나 시간 낭비를 줄일 수 있습니다.