광명 하안동 주공5단지처럼 아파트 담보가 명확한 경우라도, 지금 질문자님 조건에서는 “담보가치”만으로 결정되기보다 “보유주택 수(2주택) + 개인사업자 소득인정 + 기존 대출구조(만기/금리/상환방식)”가 함께 묶여 심사 난이도가 올라가는 형태로 보시는 게 맞습니다. 그래서 금융사별로 결과가 갈리는 것도 자연스러운 상황입니다.
먼저 2주택 개인사업자에게서 추가 주택담보대출이 까다로워지는 이유는, 금융사가 아래 요소를 동시에 보면서 리스크를 판단하기 때문입니다.
- 보유주택 수에 따라 지역/용도(거주용, 추가 주택)에 대한 취급 기준이 달라질 수 있음
- 개인사업자는 급여소득자보다 소득 산정 방식이 다양해서, 같은 매출·소득 수준이어도 인정 범위가 금융사마다 차이 남
- 기존에 담보대출이 이미 있는 상태면 “추가대출”이 아니라 “선·후순위 구조” 혹은 “대환+추가” 구조가 되는데, 이때 가능한 금융사가 줄어듦
질문에 적어주신 것처럼 나이스와 KCB 점수 차이가 있는 경우에는 “어느 점수를 더 보느냐”가 금융사마다 달라 체감이 크게 납니다. 보통은 다음처럼 이해하시면 정리가 됩니다.
- 금융사마다 주로 참고하는 신용평가사가 다르거나, 내부 신용등급 산식이 달라 동일 점수라도 평가가 달라질 수 있음
- 특히 저축은행/캐피탈 등 비은행권은 “점수”보다도 최근 부채 흐름, 현금흐름(상환여력), 다중채무 여부를 더 민감하게 보는 경우가 많음
- 보험사(생명/손해)는 담보대출에서도 고객군을 보수적으로 분류하는 편이라, 조건이 안정적이면 금리가 낮게 나오지만 추가여력이 제한되는 케이스가 있음
현재처럼 보험사 담보대출 1건, 저축은행 대출 1건이 함께 있는 구조에서는 “추가로 더 받기”보다 “만기 리스크가 있는 대출을 어떤 방식으로 정리할지”가 심사에서 더 중요한 포인트가 됩니다. 금융사는 만기가 가까운 대출이 있으면 다음을 먼저 확인합니다.
- 만기 도래 시 상환 계획이 명확한지(연장 가능성 포함)
- 만기성/고금리성 대출이 주담대 심사에서 부채로 어떻게 반영되는지
- 대환을 할 경우 기존 채무가 실제로 정리되는 구조인지(대환 실행 조건, 상환 확인 방식 등)
또 하나 많이 놓치는 부분이 담보인정 방식입니다. 같은 아파트라도 금융사별로 “담보가치 산정”과 “선순위 설정 가능 범위”가 달라서 결과가 갈릴 수 있습니다.
- 아파트 시세를 어느 기준으로 잡는지(보수적으로 잡는 곳일수록 한도가 줄어듦)
- 기존 담보대출이 선순위로 얼마나 설정돼 있는지에 따라 후순위 가능 여부가 달라짐
- 소형 평형(전용 60㎡ 안팎)이라고 불리하다고 단정할 수는 없지만, 금융사에 따라 유동성/환금성 평가가 보수적으로 적용될 수는 있음
정리하면, 질문자님 케이스에서 “가능 여부”를 판단하는 실무 기준은 크게 4가지로 압축됩니다.
- 보유주택 2채 상태에서 이번 담보가 ‘거주 주택’인지, 추가 주택인지에 따른 취급 가능 범위
- 개인사업자 소득이 금융사 기준으로 얼마나 인정되는지(최근 흐름과 안정성 포함)
- 기존 보험사 담보대출이 선순위로 잡혀 있는 조건에서 대환이 가능한지, 또는 후순위가 가능한지
- 만기 가까운 대출을 연장으로 볼지, 대환으로 정리할지에 따라 필요한 상품군(은행/보험/저축/캐피탈)이 달라지는지
따라서 지금 단계에서는 “어느 금융사가 유리하다”를 먼저 결론내리기보다, 대환이 필요한 건(만기 부담)과 유지할 건을 나누고, 선순위/후순위 구조까지 포함해 조건별로 점검해보는 과정이 필요합니다. 이 과정을 거치면 같은 담보라도 불필요하게 금리가 올라가는 선택을 피하고, 가능한 범위를 현실적으로 좁혀볼 수 있습니다.
