정리하신 상황처럼 “주택담보대출로 고금리 신용대출을 상환(대환)해서 이자 부담을 낮추고 싶다”는 수요가 많은데, 실제 심사에서는 목적이 ‘대환’이어도 DSR과 기존 채무 구조가 핵심 변수로 작동합니다. 즉, 상환 목적이라고 해서 심사 기준이 느슨해지기보다는, 기존 부채와 소득 대비 상환능력을 더 촘촘히 확인하는 흐름에 가깝습니다.
먼저 이번 건에서 고민이 생기는 이유는 구조적으로 2가지입니다. 하나는 이미 은행권/저축은행권에 가계대출 잔액이 큰 편이라는 점이고, 다른 하나는 고금리 신용대출이 포함되어 있어 매월 원리금 부담(DSR 산정에 들어가는 부담)이 높게 잡힐 가능성이 있다는 점입니다. 신용점수 자체도 영향은 있지만, 주담대 대환에서 막히는 대부분의 케이스는 점수보다 DSR, 기존 대출의 성격, 상환방식(만기일시/분할상환)에서 갈립니다.
심사에서 특히 중요하게 보는 포인트를 현실 기준으로 풀면 아래 순서로 보시면 됩니다.
- 현재 대출들의 ‘종류’와 ‘상환방식’: 만기일시상환 신용대출, 고금리 대출, 저축은행 대출이 섞여 있으면 DSR이 보수적으로 계산되는 경우가 많습니다. 같은 잔액이어도 상환방식에 따라 연간 원리금이 다르게 잡혀 한도 차이가 큽니다.
- 대환 목적 자금의 처리 방식: 단순히 “대환 예정”이 아니라, 실행과 동시에 기존 신용대출을 상환하는 구조(자금 용도 확인, 상환증빙)로 설계되어야 심사에서 불확실성이 줄어듭니다.
- 담보가치 대비 선순위/기존 설정 상태: 해당 아파트에 이미 근저당(담보 설정)이 잡혀 있다면, 추가로 담보대출을 받으려면 남는 담보 여력(설정액 기준 여유)이 있어야 합니다. 여기에서 ‘감액등기’가 등장합니다.
- 소득의 인정 방식: 직장인의 경우 소득증빙이 비교적 명확하지만, 금융사마다 인정 소득의 산정 방식이 조금씩 달라서 같은 연소득 범위라도 DSR 여유가 달라질 수 있습니다.
은행/보험사/저축은행 등 금융권별 판단 차이를 구분해보면 다음과 같습니다.
- 은행: 금리는 상대적으로 유리한 편이지만, DSR과 내부 신용평가, 기존 부채 구성에 대한 기준이 엄격한 편입니다. 특히 이미 다수의 가계대출이 있거나 고금리 신용대출이 큰 경우 한도 산정이 빠르게 보수적으로 변할 수 있습니다.
- 보험사(주담대 취급하는 곳): 은행 대비 금리는 비슷하거나 약간 높을 수 있지만, 케이스에 따라 DSR 적용 방식이나 내부 평가에서 ‘담보 안정성’을 더 중시해 결과가 달라지는 구간이 있습니다. 다만 무조건 더 나온다고 단정할 수는 없고, 기존 채무 구조가 관건입니다.
- 저축은행/2금융 일부: 승인 자체는 상대적으로 유연한 경우가 있으나, 금리와 부대조건에서 불리해질 수 있어 “고금리 신용대출을 정리하려는 목적”과 맞지 않게 총이자 부담이 생각보다 줄지 않는 경우도 있습니다.
질문하신 감액등기는 의미를 정확히 구분할 필요가 있습니다. 감액등기 자체가 금리를 직접 낮춰주는 장치는 아닙니다. 다만 담보권 설정액(근저당 설정)이 과도하게 잡혀 있어서 추가 대출이 어려운 상태라면, 감액등기로 ‘담보 여력’을 확보해 심사 구조를 만들 수는 있습니다. 즉,
- 감액등기 = 추가로 빌릴 수 있는 공간(담보 여유)을 만드는 작업에 가까움
- 금리 = 담보 여유보다도 금융사/상품/DSR/신용평가에 의해 결정되는 비중이 큼
이렇게 이해하시면 혼선이 줄어듭니다.
이번 조건에서 “금리가 낮아질 가능성”은 충분히 검토할 포인트가 있습니다. 다만 그 전제는 한 가지입니다. 담보대출로 바꾸는 만큼 전체 원리금 부담이 DSR상으로도 개선되는 구조가 나와야 합니다. 실제로는
- 주담대로 1억 내외를 추가로 받더라도 DSR에서 막혀 한도가 덜 나오거나
- 한도는 나오는데 기존 대출 정리가 동시에 이뤄지지 않아 총부채가 더 커져 보이는 형태가 되면
금리·한도 모두 불리해질 수 있습니다.
따라서 다음 정보들을 먼저 한 번 정리해서 “가능/불가능”이 아니라 “어떤 조합이면 가능성이 생기는지”로 접근하는 게 안전합니다.
- 현재 각 대출의 잔액 범위, 금리대, 상환방식(만기일시/원리금균등/원금균등), 남은 기간
- 담보로 잡힌 근저당 설정 여부(설정액 여유가 있는지)
- 대환 대상 신용대출의 정확한 상환 조건(중도상환수수료, 상환 방식)
- 최근 1~2년 소득 흐름(인정 소득 산정에 영향)
이 정도를 갖춰서 조건별로 DSR과 담보 여력부터 점검해보면, 은행이 가능한지/보험사로 방향을 바꾸는 게 나은지/담보 설정 정리가 먼저인지가 비교적 명확해집니다. 결론을 단정하기보다는, 현재처럼 부채가 여러 갈래로 나뉜 상태에서는 순서(대환 구조, 담보 여력 정리, 금융권 선택)를 한 번 정리해볼 필요가 있습니다.
