정리하면 질문자 분의 핵심 변수는 “필요금액이 매매가 대비 큰 편(7억대)”이라는 점과 “잔금일까지 주택 수가 어떻게 정리되느냐”, 그리고 “전세자금대출 3억을 정말로 잔금일 이전에 정리할 수 있느냐”입니다. 소득과 신용이 좋은 편이라도, 주택담보대출은 개인 신용만으로 결정되지 않고 담보가치·규제구간·주택 수·DSR이 함께 맞아야 한도가 형성됩니다.
1) 매매잔금 대출에서 금융사가 가장 먼저 보는 흐름
- 담보가치 산정: 매매가 그대로가 아니라, 금융사가 내부 기준으로 잡는 담보가치 범위 안에서 한도가 계산됩니다. 같은 아파트라도 시점/거래사례/평형/층에 따라 적용값이 달라집니다.
- 규제/지역 요건: LTV가 높게 나오는 구간인지, 주택 수에 따라 한도가 제한되는 구간인지가 먼저 갈립니다.
- 상환능력(DSR)과 기존 부채: 소득 대비 연간 상환부담이 어느 정도로 잡히는지, 그리고 전세자금대출/기타부채가 “심사 시점에 존재하는가”가 중요합니다.
2) 전세자금대출 3억 ‘당일 상환’이 심사에 미치는 영향
전세자금대출은 계획만으로는 제외되지 않고, 금융사가 확인 가능한 상환 구조가 있어야 심사에서 불리함을 줄일 수 있습니다. 실무에서는 다음이 포인트입니다.
- 심사/승인 시점에 전세대출이 남아 있으면 DSR과 총부채 판단에 반영될 수 있습니다.
- “잔금일에 상환 예정”이라도, 상환 재원(보증금 반환, 매도대금 등)과 상환 일정이 명확해야 반영 방식이 달라질 수 있습니다.
- 같은 조건이라도 은행은 보수적으로 보는 경우가 많고, 일부 보험사는 상환 흐름(동시상환 구조)을 더 유연하게 보기도 합니다. 다만 이것도 무조건은 아니고, 서류로 입증 가능한지에 따라 달라집니다.
즉, 전세자금대출을 잔금일에 정리한다면 “대출 실행과 상환이 같은 날에 어떻게 맞물리는지”를 먼저 설계해야 합니다. 이 설계가 흔들리면 한도가 줄거나 진행이 지연될 수 있습니다.
3) 기존 주택 1채를 3월 초 매도 예정일 때 ‘주택 수’ 판단
잔금대출에서 주택 수는 “계약 예정”이 아니라 “소유권이 실제로 정리되는지”가 기준이 됩니다.
- 기존 주택이 잔금 전에 매도되어 소유권 이전까지 완료되면, 신주택 잔금 시점의 주택 수 부담이 줄어들 가능성이 큽니다.
- 반대로 매매계약만 되어 있고 소유권 정리가 잔금 이후로 밀리면, 잔금 시점에는 일시적으로 2주택으로 판단될 여지가 생깁니다.
- 일시적 2주택으로 보는지 여부는 금융사별로 “처분기한”을 어떻게 잡는지, 그리고 해당 구간의 내부 심사 기준이 어떤지에 따라 달라질 수 있어 동일하게 단정하기 어렵습니다.
따라서 기존 주택은 “매도 일정”을 잔금 일정과 최대한 분리하지 말고, 소유권 이전 완료일 기준으로 역산해서 맞추는 것이 안전합니다.
4) 은행 vs 보험사(생명/손해)에서 달라지는 부분
같은 주택담보대출이라도 판단 기준의 체감 차이는 보통 아래에서 발생합니다.
- DSR 적용의 보수성: 은행은 심사 단계에서 기존 부채를 보수적으로 반영하는 편이라, 전세대출 동시상환 같은 케이스에서 준비서류가 부족하면 한도에 바로 영향이 날 수 있습니다.
- 담보가치 평가와 내부 한도: 보험사는 담보평가/내부 리스크 기준이 달라 한도나 금리 구간이 다르게 나올 수 있습니다.
- 실행 일정 관리: 잔금일이 정해진 매매잔금 대출은 “승인 속도와 서류 요구 수준”이 중요합니다. 어디가 무조건 빠르다고 말하긴 어렵지만, 준비가 늦으면 선택지가 급격히 줄어듭니다.
5) 질문자 조건에서 특히 체크해야 할 실무 포인트
- 필요금액 7억대가 “담보가치 대비 가능한 구간”인지: 매매가 대비로 단순 계산하기보다, 해당 단지·평형 기준의 담보가치 산정이 어떻게 잡히는지부터 확인이 필요합니다.
- 주택 수 정리 시점: 3월 초 매도가 “소유권 이전까지 완료”인지가 핵심입니다.
- 전세자금대출 상환 동선: 잔금일에 상환하려면 상환 재원과 시간 순서(입금→상환→실행)가 현실적으로 가능한 구조인지 확인해야 합니다.
- 전자계약 여부는 일부 상품에서 우대나 진행 편의에 영향을 주기도 하지만, 한도를 좌우하는 1순위 변수는 아닌 경우가 많습니다.
6) 언제부터 준비해야 안전한가
잔금일이 4/14로 정해져 있다면, 최소한 아래는 미리 정리해두는 쪽이 안정적입니다.
- 기존 주택 매도 일정(소유권 이전일 포함) 확정
- 전세자금대출 상환 방식(상환 재원, 상환일, 상환 확인 가능 서류) 정리
- 소득/재직, 매매계약서, 등기 관련 기본서류 준비
- 은행과 보험사 각각에서 “같은 조건”으로 가심사 범위를 비교
결론적으로 지금 조건은 소득과 신용은 강점이지만, 잔금대출 한도는 전세자금대출 동시상환 처리와 기존 주택 처분 시점에 따라 결과가 크게 갈릴 수 있는 구조입니다. 잔금일까지 시간이 있는 편이라, 주택 수와 기존부채 정리 흐름을 기준으로 한번 조건을 표로 정리해보고 금융권별로 가심사 가능 범위를 점검해볼 필요가 있습니다.
