Q. 보금자리론 남아있는데 후순위 주택담보대출로 추가대출 받을 수 있나요?

보금자리론이 설정된 상태에서도 후순위 주택담보대출(자담건) 자체는 구조적으로 “가능한 상품”이 존재합니다. 다만 가능/불가능을 가르는 핵심은 “2순위 설정이 되느냐”가 아니라, 규제 한도(LTV·DSR)와 금융사별 선순위 인정 방식, 그리고 해당 지역의 규제 적용 여부에 따라 “추가로 얼마까지 여신이 나오는지”가 달라진다는 점입니다.

최근에는 가계부채 관리 기조가 이어지면서 금융권이 DSR 적용을 더 보수적으로 보는 흐름이 계속되고 있습니다. 특히 소득 대비 상환능력 범위 안에서만 한도가 열리기 때문에, 타부채가 없더라도 “보금자리론 원리금 + 후순위 원리금”을 합산해 DSR을 통과해야 합니다. 또한 정책모기지(보금자리론)는 금융사 입장에서 선순위가 매우 확실한 담보권이라 후순위 취급 자체는 가능한 편이지만, 그만큼 후순위는 담보여력(시세 대비 여신총액)을 더 빡빡하게 산정하는 곳도 있습니다.

추가대출 가능 여부를 판단할 때는 아래 순서로 정리하면 빠릅니다.

1) 시세 기준을 먼저 확정

• 동일 단지·동일 평형 최근 실거래/호가를 참고해 “대출 심사에서 받아주는 인정 시세”가 얼마로 잡히는지가 출발점입니다.
• 후순위는 특히 시세를 보수적으로 잡으면 한도가 크게 줄 수 있습니다.

2) 총부채원리금상환비율(DSR) 통과 여부

• 연소득 1억~1.5억 범위면 여력은 있는 편이지만, 보금자리론은 대출잔액이 2억대 초반이라도 “원리금 상환액”이 DSR에 반영됩니다.
• 후순위 1억을 추가할 경우 금리와 기간에 따라 월 상환액이 달라져 DSR이 갈립니다.
• 따라서 “가능할까요?”를 단정하기보다, 보금자리론 조건(금리, 남은 만기/상환방식)과 후순위 예정 조건을 넣어 DSR을 계산해보는 과정이 필요합니다.

3) LTV(담보인정비율) 및 후순위 취급 한도

• 후순위는 금융사마다 “선순위 포함 총 LTV 한도”를 다르게 운영합니다.
• 선순위(보금자리론 잔액) 2억대 초반 + 후순위 1억이면 총 3억대 초반의 여신이 됩니다. 이 총액이 인정 시세 대비 어떤 비율인지가 핵심입니다.
• 지역 규제(조정대상지역/투기과열지구 등) 해당 여부에 따라 LTV 규정이 달라질 수 있어, 신청 시점 기준으로 다시 확인이 필요합니다.

4) 보금자리론 “대환 이력”의 영향

• 2021년 구입자금 → 2023년 대환 자체가 후순위 심사에서 불리하다고 단정되진 않습니다.
• 다만 금융사는 “현재 보유한 1순위 대출의 성격(정책/은행), 잔액, 상환방식, 중도상환 조건”을 함께 보고 후순위 가능 여부를 판단합니다.
• 대환 이력보다 더 중요한 건 “현재 1순위 대출 조건과 총부채 구조”입니다.

5) 은행(주거래 포함) vs 비은행권 경로

• 시중은행은 후순위 자담건에 보수적일 수 있고, 가능하더라도 한도·DSR·담보평가에서 내부 기준이 강하게 적용될 수 있습니다.
• 반면 일부 금융사는 후순위 취급 경험이 많아 구조적으로는 열려 있지만, 금리/조건이 달라질 수 있습니다.
• 질문에 언급하신 것처럼 특정 은행에서 4%대 후반 금리를 안내받는 경우도 있는데, 실제 적용은 LTV·DSR·담보평가 결과에 따라 달라지므로 “사전 조회 → 가능 한도/금리 범위 확인” 절차가 중요합니다.

정리하면, 현재 조건(1주택, 타부채 없음, 소득 1억~1.5억, 신용 이슈 없음)만 놓고 보면 후순위 담보대출이 검토 가능한 형태인 것은 맞습니다. 다만 최종적으로 1억이 “그대로” 가능한지 여부는 시세 인정액, 선순위 포함 총 LTV, 그리고 보금자리론 원리금까지 포함한 DSR 계산에서 결정됩니다.

보금자리론의 남은 만기/상환방식과 최근 시세를 기준으로 숫자를 한번 정리해보는 과정이 필요합니다.