잔금일이 임박한 잔금대출은 “규제 적용(DSR/LTV) + 소득인정 방식 + 명의/채무자 구성 + 기존부채 정리 시점”이 동시에 맞아야 실행이 됩니다. 최근에도 금융당국이 가계부채 관리 기조를 유지하면서 DSR 중심 심사가 강화되는 흐름이 반복적으로 언급되고 있어, 소득이 불명확한 개인사업자나 기존부채가 큰 경우에는 사전 점검이 특히 중요합니다.
먼저 1가구 1주택, 처분 조건이 없는 상태라고 해도 잔금대출의 기본 프레임은 주택담보대출로서 LTV와 DSR을 함께 봅니다. 지역(대전), 주택 유형(주상복합이라도 주택으로 등기되는지), 분양권/입주잔금 단계인지에 따라 적용되는 세부 기준이 달라질 수 있어 단순히 “1주택이면 몇 %”로 고정하기 어렵습니다. 다만 실무에서는 아래 2가지를 먼저 확정해야 합니다.
- 해당 물건이 주택담보대출 규정상 ‘주택’으로 처리되는지(주상복합이라도 주택으로 등기되는 경우가 일반적)
- 대출 실행 시점의 규제(LTV·DSR)와 금융사별 내부 심사 기준이 어떤지
소득 부분은 이번 케이스에서 가장 큰 변수입니다. 개인사업자인데 소득신고가 거의 없으면, 은행권은 DSR 산정에 들어갈 “인정소득/추정소득”을 제한적으로 보거나 보수적으로 잡는 편입니다. 카드매출이 있다고 해서 곧바로 소득으로 동일하게 인정되지는 않고, 보통은 신고된 소득(종합소득세 신고, 부가세 신고, 소득금액증명 등)과 결합해서 상환능력을 판단합니다.
- 카드매출은 ‘매출’이지 ‘소득(이익)’이 아니어서, 금융사는 매출에서 필요경비 등을 반영해 보수적으로 소득을 추정하려는 경향이 있습니다.
- 소득신고가 거의 없는 상태면 DSR에서 허용되는 대출가능액이 크게 줄어들 수 있습니다.
- 잔금대출은 금액이 큰 편이라, 소득 인정이 낮게 잡히면 한도 부족이 바로 발생할 수 있습니다.
기존부채 2억대 중반을 “2월 말 상환 예정”이라고 하셨는데, 심사와 실행에서는 “예정”보다 “상환 완료 및 반영 시점”이 더 중요합니다. 금융사 전산에 상환 사실이 반영되고, 부채가 줄어든 상태로 DSR을 다시 산정해야 실제 한도에 도움이 됩니다.
- 잔금일이 2월 말이면, 부채 상환을 잔금 직전에 몰아서 처리할 경우 심사 재산정이 늦어져 실행이 꼬일 수 있습니다.
- 가능하면 잔금대출 심사 들어가기 전에 상환 완료(또는 상환 조건부로 진행 가능 여부)와 반영 타이밍을 금융사와 맞춰야 합니다.
배우자 개인회생 이력은 “누가 채무자가 되는지”에 따라 영향이 달라집니다. 단독명의로 진행하고, 대출도 단독 채무(아내 단독 또는 남편 단독)로 진행한다면 원칙적으로는 채무자 본인의 신용과 소득이 핵심입니다. 다만 실제 심사에서는 다음을 체크하는 금융사가 있습니다.
- 배우자가 공동차주/보증인/소득합산자로 들어가는지 여부(들어가면 영향이 커짐)
- 배우자 관련 연대보증, 공동채무, 가계 전체의 상환부담에 대한 내부 리스크 판단
즉, “배우자 개인회생 이력이 있어도 무조건 불가”는 아니지만, 애초에 대출 구조를 어떻게 잡는지에 따라 결과가 크게 달라집니다.
금리 4% 후반대 캐피탈 안내는 가능성 자체는 있을 수 있으나, 캐피탈(여전사)은 은행과 심사 체계가 다르고 금리·조건이 변동될 수 있어 확정적으로 보면 안 됩니다. 특히 잔금대출은 승인 후에도 실행 직전에 조건이 재확인되는 경우가 많습니다.
- 은행권: 금리가 상대적으로 낮을 수 있으나 DSR/소득증빙 요구가 더 엄격한 편
- 캐피탈: 은행 대비 심사 유연성이 있는 경우가 있으나, 금리·부대비용·중도상환 조건을 꼼꼼히 확인해야 함
- 동일한 “주택담보”라도 금융사별로 인정소득, 부채 반영 방식, 한도 산정이 달라 비교가 필요
지금 상황에서 실무적으로 가장 먼저 정리할 체크리스트는 아래 순서가 효율적입니다.
- 잔금일 기준으로 실제 대출 실행 가능 기간(사전승인 신청 마감 시점 포함)
- 단독명의/단독채무를 누구로 할지(아내 단독 vs 남편 단독)와 소득·신용상 유리한 조합
- 개인사업자 소득을 무엇으로 인정받을지(소득금액증명, 부가세 신고, 카드매출 자료 등 준비 범위)
- 기존부채 상환 “완료 시점”을 언제로 잡을지(심사 전 반영이 가능한지)
- 은행/보험/캐피탈 중 어디가 DSR과 소득 인정에서 현실적인지 동시 비교
정리하면, 이번 건은 “잔금대출 4억 수준” 자체보다도 개인사업자 소득인정이 낮게 잡힐 가능성과 기존부채 반영 시점이 한도에 직접적인 영향을 줄 수 있어, 실행 전까지 변수 관리를 해야 하는 케이스입니다.
잔금일이 정해져 있는 만큼, 현재 소득자료로 DSR이 어느 정도까지 나오는지와 부채 상환 반영 후 한도가 어떻게 달라지는지부터 조건별로 한번 정리해볼 필요가 있습니다.
