전세가 설정된 아파트에서 3순위(후순위) 담보대출은 “집값 대비 대출비율(LTV)”보다 “전세보증금(선순위 임차보증금) + 기존 1순위 담보대출”이 이미 담보가치 대부분을 선점하고 있는지가 핵심입니다. 즉, 같은 아파트라도 전세보증금 규모가 크면 후순위 여력 자체가 얇아져서 3000만원처럼 소액이라도 부결되는 경우가 생깁니다.
최근에는 가계부채 관리 기조가 이어지면서(금융당국의 총량 관리, DSR 중심 심사 강화 흐름) 은행권은 특히 추가 주담대에 보수적으로 보는 편이고, 후순위는 취급 기관과 상품 구조에 따라 심사 방식이 다르게 적용됩니다. “무조건 가능/불가”로 단정하기보다, 아래 항목을 순서대로 따져보는 게 안전합니다.
1) 3순위 가능 여부를 좌우하는 우선순위 구조
후순위 담보대출은 담보가 경매로 넘어갔을 때의 배당순서를 기준으로 판단합니다. 일반적으로 배당 우선순위가
- 1순위: 임차보증금(대항력/확정일자 요건 충족 시) 및 최우선변제 대상
- 2순위: 선순위 근저당(현재 은행 담보대출)
- 그 다음: 후순위 근저당(이번에 받으려는 3순위)
이런 식으로 잡히는 경우가 많습니다.
따라서 전세보증금이 큰 상황에서는, 담보가치에서 “세입자 보증금 + 선순위 대출”을 제외하고 남는 금액(담보 여력)이 3순위 대출을 커버할 만큼 남아 있어야 합니다. 여기서 중요한 포인트는 “집값을 무엇으로 보느냐”인데, 보통은
- KB시세/감정평가/자체 산정 시세 중 낮게 잡히는 값
을 기준으로 보수적으로 계산되는 경우가 많습니다.
2) 세입자 동의가 필요한 이유와 실제로 요구되는 서류
세입자 동의가 가능하다고 하셨는데, 후순위에서 이 부분은 심사에 실질적인 영향을 줍니다. 다만 “동의가 있으면 무조건 된다”는 의미는 아니고, 주로 아래 목적입니다.
- 임대차관계 확인: 실제 보증금/입주 여부/확정일자 등 확인
- 권리관계 명확화: 전입, 확정일자, 보증금 증액 여부 등 리스크 점검
- 후순위 설정에 따른 분쟁 가능성 축소
기관에 따라 요구될 수 있는 서류는 보통
- 임대차계약서
- 확정일자/전입세대 열람 내역
- 보증금 수령 내역(계좌이체 내역 등)
- 세입자 확인서/동의서(기관 양식)
- 등기부등본, 건축물대장
정도이며, “전세보증금이 추후 증액될 가능성(갱신/증액)”도 리스크로 반영되는 편입니다.
3) DSR(총부채원리금상환비율)과 3순위의 관계
질문하신 것처럼 DSR 때문에 막힐 수 있습니다. 다만 적용 강도는 “취급 기관”과 “상품 성격”에 따라 다릅니다.
- 은행권 주담대/신용대출: DSR을 비교적 엄격히 반영
- 일부 비은행권/담보대출: DSR 반영 방식이 다르거나, 담보 여력 중심으로 보는 구조도 존재
연 소득이 4000만~6000만원 범위라면, 기존 대출의 연간 원리금(주담대 + 다른 대출)이 얼마나 되는지에 따라 추가 3000만원이 가능/불가가 갈립니다. 특히 후순위는 금리가 상대적으로 높아 월 상환액이 커질 수 있어 DSR에 불리하게 작용할 수 있습니다.
4) “3순위 3000만원”처럼 소액일 때 더 체크해야 할 점
소액이어도 후순위는 아래 이유로 거절되는 경우가 있습니다.
- 담보 여력 부족: 전세보증금이 커서 남는 담보가치가 거의 없음
- 설정 비용 대비 실익 문제: 취급기관이 최소 취급금액을 두는 경우
- 권리관계 복잡: 전세 + 선순위 + 후순위로 구조가 복잡해져 내부 심사 기준에서 제외
- 신용점수/연체이력 등 리스크: 담보가 있어도 심사에서 감점
반대로 가능한 케이스는
- 전세보증금과 선순위대출을 제외하고도 담보 여력이 충분
- 세입자 계약관계가 명확하고(확정일자/전입/보증금) 변동 가능성이 낮음
- 차주의 다른 부채가 많지 않아 DSR 부담이 크지 않음
등이 갖춰질 때입니다.
5) 무주택 여부와 규제 포인트
무주택이라고 해서 후순위가 자동으로 유리해지는 건 아닙니다. 다만 규제는 “주택 수”, “규제지역 여부”, “대출 목적(생활자금/대환/주택구입 등)”, “담보제공 주택의 성격(본인 거주/임대)”에 따라 달라집니다.
- 생활자금 목적이라도, 금융권은 자금용도 확인을 요구할 수 있음
- 규제지역/정책 변화에 따라 LTV·DSR 운용이 달라질 수 있음
최근 가계부채 관리 기조에서는 동일 차주 추가대출에 보수적인 흐름이 있어서, 진행 시점에 각 금융사의 내부 한도 정책이 중요합니다.
정리하면, 현재 상황에서 핵심 체크 순서는
- 해당 아파트의 보수적인 시세 기준으로 담보가치 산정
- 전세보증금(선순위 임차보증금) + 기존 1순위 대출을 뺀 “후순위 여력” 확인
- DSR 관점에서 기존 모든 대출의 연간 원리금과 추가 3000만원의 상환부담 계산
- 세입자 전입/확정일자/보증금 증액 가능성 등 임대차 리스크 정리
입니다.
이 4가지만 정리돼도 “가능성 자체”가 보이는 경우가 많습니다. 전세가 큰 구조의 3순위는 기관별 기준 차이가 커서, 조건별로 한 번 점검해보는 과정이 필요합니다.
