현재 상황은 “은행권 주택담보대출 2건이 있는 상태에서 추가 자금 수요가 생겼고, 후순위(추가 담보대출) 또는 대환+추가(대환대출) 가능성을 함께 보려는 케이스”로 정리됩니다. 이 경우에는 LTV만으로 결론이 나지 않고, DSR·선순위 조건·담보가치 산정 방식·대출 성격(가계/사업자)에서 갈립니다.
먼저 최근 기사·정책 흐름을 기준으로 정리하면, 2024~2025년 사이 정부와 금융당국이 가계부채 관리를 이유로 은행권 DSR 관리와 다주택/갭투자성 자금에 대한 심사를 강화하는 기조가 이어졌습니다.
동시에 서민·실수요 중심의 정책자금과 일부 규제 완화 논의가 병행되면서 “지역만 보고 일괄적으로 된다/안 된다”라기보다, 개인별 DSR과 상환구조를 더 엄격하게 보는 흐름이 강합니다.
그래서 “LTV 85% 가능” 같은 문구는 실제로는 특정 상품(사업자담보, 후순위, 저축은행/캐피탈 등)에서 담보가치와 선순위 잔액, 금리·기간 조건이 맞아떨어졌을 때의 최대치로 이해하는 편이 안전합니다.
1) LTV 85%가 가능한지부터 현실적으로 보는 방법
LTV는 ‘집값 대비 대출 가능 한도’로 알려져 있지만, 추가대출에서는 다음 3가지를 동시에 봅니다.
- 담보가치 산정: KB시세/감정가/거래사례 중 어떤 기준을 쓰는지에 따라 한도가 달라집니다
- 선순위 잔액 및 설정: 이미 있는 은행권 담보대출의 “남은 원금”뿐 아니라 근저당 설정액, 채권최고액 구조에 따라 후순위 여력이 달라집니다
- 대출의 성격: 동일 담보라도 가계대출로 보느냐, 사업자대출(사업자담보)로 보느냐에 따라 규제 적용과 심사 포인트가 달라질 수 있습니다
즉 “LTV 85%”는 단독으로 확정되는 숫자가 아니라,
“담보가치가 얼마로 잡히는지”와 “선순위 대출의 조건(근저당/채권최고액 포함)”을 확인해야 실제 가능한 구간이 계산됩니다.
2) 후순위로 더 받는 경우 vs 대환하면서 추가로 받는 경우
두 방식은 장단점이 뚜렷합니다.
- 후순위(추가대출)로 진행하는 경우
- 장점: 기존 은행 대출을 유지하면서 필요한 자금만 추가로 조달 가능
- 체크포인트: 선순위 조건 때문에 후순위 취급 금융사가 제한될 수 있고, 금리가 상대적으로 높아지는 경향
- 핵심은 “선순위 잔액 + 후순위 희망금액”을 합친 총액이 담보가치 대비 어디까지 가능한지입니다
- 대환(갈아타기) + 추가대출로 진행하는 경우
- 장점: 금리/기간/상환방식을 재구성하면서 총이자 부담을 줄이거나, DSR을 낮추는 구조(예: 만기, 분할상환 비중 조정)를 만들 여지가 있음
- 체크포인트: 기존 대출의 중도상환수수료, 대환 제한(상품 특성), 심사 시점의 DSR·소득 인정 방식
- 특히 개인사업자는 소득증빙(신고소득, 금융거래, 부가세/종소세 흐름 등)으로 DSR이 좌우되는 경우가 많습니다
실무적으로는 “후순위로 가능한지 먼저 계산”하고, 한도가 부족하거나 금리가 부담이면 “대환+추가로 구조를 재설계”하는 순서로 점검하는 경우가 많습니다.
3) DSR 때문에 막히는 대표적인 상황
DSR은 총부채원리금상환비율로, ‘1년 동안 갚아야 하는 원리금’이 소득 대비 어느 정도인지 보는 지표입니다. 추가대출에서 막히는 경우는 보통 아래 중 하나입니다.
- 기존 주담대가 이미 원리금 상환 부담이 큰 구조(변동금리, 짧은 만기, 원리금균등 등)로 잡혀 있는 경우
- 개인사업자 소득이 “신고 기준”으로 낮게 인식되는 경우(현금흐름 체감과 심사 소득이 다르게 잡힘)
- 카드론/신용대출/할부 등 ‘주담대 외 부채’가 있어 DSR이 이미 차 있는 경우
- 추가대출을 “가계대출”로 잡아 DSR 적용이 더 직접적으로 들어오는 경우
반대로 DSR이 생각보다 덜 막히는 케이스도 있습니다.
- 대환으로 만기/상환방식을 조정해 연간 원리금을 낮추는 구조가 가능한 경우
- 사업자담보로 분류되는 상품 중 일부가 DSR 산정 방식이 다르거나, 심사 포인트가 담보·현금흐름 중심으로 이동하는 경우(다만 금융사/상품별 편차가 큼)
4) 6%대 후반 금리 수준을 보는 관점
최근 1~2년간 기준금리 고점 구간 영향으로, 은행권 주담대 금리와 2금융권(저축은행·캐피탈 등) 담보대출 금리 간 격차가 시기별로 확대/축소를 반복했습니다. 그래서 “6%대 후반”은 단정적으로 싸다/비싸다로 보기보다 아래 조건에 따라 해석이 달라집니다.
- 은행권 1순위 갈아타기 금리인지, 2금융권 후순위 금리인지
- 고정/변동, 만기, 상환방식(거치 여부 포함)
- 중도상환수수료, 취급수수료 등 부대비용 포함한 실질비용
후순위나 사업자담보 성격이면 6%대 후반이 “가능한 구간”으로 제시되는 경우가 있을 수 있지만, 동일 금리라도 만기·상환 조건에 따라 DSR과 총이자 부담이 크게 달라집니다.
5) 지금 단계에서 먼저 확인하면 좋은 체크리스트
질문자분 케이스에서는 아래 자료/포인트를 먼저 정리하면 “LTV 85%가 되는지, 된다면 얼마까지인지”가 빠르게 좁혀집니다.
- 아파트 담보가치 기준: KB시세 범위, 최근 실거래가 범위, 필요 시 감정평가 가능성
- 기존 2건 주담대의 정확한 조건
- 남은 원금 범위(2억대 중후반 등)
- 금리 유형(고정/변동), 만기, 상환방식
- 근저당 설정액/채권최고액(등기부등본으로 확인)
- 추가자금의 성격과 사용 시점(사업자 운영자금인지, 생활자금인지에 따라 상품군이 달라질 수 있음)
- 개인사업자 소득 인정 자료 범위(신고소득, 금융거래 흐름 등)와 최근 부채 현황(주담대 외 부채 포함)
정리하면, 인천 부평구 부평동 대림아파트라고 해서 일괄적으로 LTV 85%가 “된다/안 된다”로 결론 나기보다는, 선순위 대출 2건의 설정 구조와 현재 담보가치 산정, 그리고 DSR(소득 인정 방식)이 합쳐져서 한도가 결정됩니다.
지금은 기존 대출 조건(특히 등기부 기준 설정액)과 담보가치 기준을 먼저 맞춰 놓고, 후순위 vs 대환+추가 중 어떤 구조가 DSR과 비용 측면에서 유리한지 조건별로 점검해볼 필요가 있습니다.
