주택담보대출 갈아타기(대환)와 추가대출은 같은 “담보”를 쓰더라도 심사 목적과 금리 구조가 달라서 결과가 다르게 나오는 경우가 많습니다.
대환은 기존 대출을 상환하는 목적이어서 금융사 입장에서는 담보 설정·상환 흐름이 비교적 명확한 반면, 추가대출은 새로 돈이 더 나가는 “순증”이라 LTV·DSR 규제와 소득 증빙의 영향을 더 직접적으로 받습니다.
특히 최근 가계부채 관리 기조가 이어지면서(당국이 은행권에 DSR 중심의 건전성 관리를 지속 주문하는 흐름) 동일한 집이라도 대환은 가능하고 추가는 보수적으로 보는 조합이 자주 발생합니다.
질문 주신 상황에서 핵심 체크 포인트는 크게 세 가지입니다.
- LTV: 추가대출은 ‘집값 대비 총 대출’이 늘어나는 구조라 지역·주택가격대·금융사 내부 기준에 따라 한도가 달라집니다. 같은 감정가/시세를 쓰더라도 금융사마다 적용 시세(감정/KB/자체시세)와 선순위 인정 방식이 달라 “대환 가능 금액”과 “추가 가능 금액”이 벌어질 수 있습니다.
- DSR: 대환은 기존 원리금 구조를 크게 바꾸지 않으면 DSR 부담이 덜할 수 있지만, 추가대출은 원리금이 늘어나 DSR에 바로 반영됩니다. 개인사업자라도 ‘실제 인정소득’이 낮게 잡히면 DSR 한도가 먼저 막힐 수 있습니다.
- 자금용도·상품 구분: 사업자금 목적이라고 해서 무조건 사업자대출로만 보는 것은 아니고, 금융사마다 가계/사업자 상품 라인업이 다릅니다. 다만 매출이 거의 없거나 소득자료가 약하면 “사업자금” 심사에서 인정소득 산정이 불리해져 금리가 높아지거나 한도가 줄어드는 방향으로 작동할 수 있습니다. 질문에 적어주신 것처럼 대환(갈아타기) 금리대와 추가대출 금리대가 크게 갈리는 이유가 여기에 있습니다.
진행 순서(시점)도 중요합니다. 대환과 추가를 한 번에 묶어 심사하는 방식, 대환을 먼저 확정하고 잔금(추가)을 별도로 보는 방식, 또는 2금융권/상호금융과 은행권 조합 등 여러 경우의 수가 있는데, 어떤 방식이 유리한지는 현재 대출의 상환조건(중도상환수수료 잔존 여부), 예상 시세/감정가, 인정소득(사업자 소득자료)과 기존 부채 현황에 따라 달라집니다. 정리하면,
- 대환은 “금리 절감” 관점에서 조건을 최대한 안정적으로 맞추고
- 추가대출은 “LTV·DSR·소득인정”에서 막히는 지점이 어디인지 먼저 확인한 뒤
- 필요한 자금 규모를 한 번에 다 채울지, 금리·한도 균형을 보고 분할할지까지 시나리오로 점검해보는 과정이 필요합니다.
