전세보증금 반환 목적의 담보대출(통칭 전세퇴거자금대출)은 “임차보증금 반환”이라는 용도가 명확하지만, 최근에는 가계부채 관리 기조가 강화되면서 실제 심사에서는 DSR과 다주택 여부, 기존 주담대 보유 현황이 함께 강하게 반영되는 흐름입니다.
최근 금융당국이 은행권에 가계대출 총량 관리와 DSR 중심의 심사를 지속적으로 주문하고, 은행들도 다주택자의 주담대 성격 대출에 보수적으로 접근하는 기조가 이어지고 있어(가계부채 관리 관련 보도 흐름), 신용점수가 높더라도 “부채 구조”에서 걸리면 한도가 막히는 사례가 많습니다.
질문 주신 조건에서 핵심 쟁점은 3가지로 정리됩니다.
- 다주택(본인 3채 + 배우자 주택 보유)로 인해 담보대출 취급 자체가 보수적으로 심사될 가능성
- 기존 담보대출 및 배우자 신용대출 등으로 DSR이 이미 높게 산정될 가능성
- “반환 후 수리, 후속 세입자 보증금으로 상환” 계획은 합리적일 수 있으나, 심사상 ‘확정 상환재원’으로 100% 인정되기 어렵다는 점
1) DSR·DTI가 왜 전세퇴거자금에서도 문제가 되는지
전세보증금 반환은 실수요 성격이지만, 금융회사 입장에서는 결국 차주의 원리금 상환능력을 보는 구조라 DSR을 적용하는 경우가 일반적입니다.
- 소득(직장소득 4천만~6천만 범위) 대비 기존 부채의 연간 원리금이 크면, 신규 대출이 “용도”와 무관하게 한도가 줄어들 수 있습니다.
- 특히 다주택자는 “기존 주담대 + 추가 주담대 성격”으로 해석되기 쉬워, 동일 소득이라도 1주택자보다 보수적으로 보는 경향이 있습니다.
2) 전세보증금 3억대 후반 ‘전액’이 항상 가능한 구조는 아님
보증금 전액을 대출로 맞추려면 보통 아래가 동시에 맞아야 합니다.
- 담보가치 대비 가능한 LTV 범위 안에 대출금이 들어올 것
- DSR 심사에서 신규 원리금이 감당 가능할 것
- 임대차계약서, 전입/확정일자, 보증금 반환 필요성이 서류로 명확할 것
하지만 현재처럼 다주택에 기존 주담대가 있고, 배우자도 부채가 있는 경우에는 “담보가치가 충분해도 DSR에서 막히는” 흐름이 자주 나옵니다.
3) ‘후속 세입자 보증금으로 상환’은 심사에서 가정일 뿐인 경우가 많음
말씀하신 계획은 현실적으로 많이 쓰는 방식이지만, 심사에서는 다음 이유로 보수적으로 봅니다.
- 후속 세입자 모집 시점, 보증금 규모, 공실 기간이 확정되지 않음
- 수리 비용이 추가로 들어가면 총 필요자금이 늘어날 수 있음
- 보증금이 예상보다 낮아질 가능성(지역 시세 변동, 수요 변화)
즉, “곧 세입자 들어올 예정”만으로는 DSR 예외나 한도 우대를 받기 어렵고, 결국 현재 소득·부채 기준으로 심사되는 경우가 많습니다.
4) 퇴거일 임박이 불리하게 작용할 수 있는 포인트
퇴거일이 가까우면 급하게 진행해야 해서 선택지가 줄어드는 문제가 생깁니다.
- 은행권은 서류 보완이나 심사 기간이 길어 일정이 촉박하면 실행 타이밍이 맞지 않을 수 있음
- 일정이 촉박하면 금리·조건 비교가 어려워지고, 결과적으로 불리한 구조를 선택할 가능성이 커짐
그래서 “가능 여부”만큼이나 “언제까지 실행 가능한 프로세스인지”를 같이 점검하는 게 중요합니다.
5) 현재 조건에서 점검해볼 실무 체크리스트
가능성을 판단하려면 아래 항목을 먼저 정리해야 합니다.
- 보유 주택별 담보대출 현황: 남은 원금 범위, 금리 형태, 만기, 월 상환액(DSR에 직접 영향)
- 본인 소득 인정 방식: 최근 원천징수/소득금액증명 등으로 인정되는 소득 범위(4천만~6천만 중 어디로 잡히는지)
- 배우자 부채의 영향: 부부 공동으로 심사에 반영되는지 여부(상품/금융사에 따라 다름)
- 임대차 서류: 임대차계약서, 확정일자, 전입 여부, 반환해야 할 보증금 범위의 객관적 증빙
- 필요자금의 정확한 구성: 보증금 반환액(3억대 후반) 외 수리비를 대출에 포함하려는지, 포함한다면 자금용도 인정이 되는지
6) “보증금 깎아주고 수리 없이 후속세입자” 조언의 의미
외부에서 그런 조언을 받으신 이유는 보통 다음과 같습니다.
- 수리비까지 포함하면 필요자금이 커지고 DSR이 더 악화됨
- 후속세입자 보증금이 낮아지더라도, ‘빠른 입주’가 가능하면 공실 리스크를 줄여 상환 계획이 단순해짐
- 대출이 어려운 구간에서는 “필요금액 자체를 줄이는 방법”이 가장 현실적인 대안이 될 수 있음
다만 이는 부동산 시장 상황과 해당 단지의 임대 수요에 따라 달라지니, 수리 여부는 자금조달과 공실 가능성을 함께 놓고 계산해야 합니다.
정리하면, 전세퇴거자금대출은 신용점수만으로 판단하기 어렵고, 다주택 여부와 기존 부채로 인해 DSR에서 막히는 경우가 많습니다.
특히 퇴거일이 임박한 상황에서는 실행 가능한 금융사/상품 범위가 더 좁아질 수 있어, 보유주택별 부채 구조와 소득 인정 범위를 먼저 정리한 뒤 “필요자금 최소화”까지 포함해 조건별로 점검해보는 과정이 필요합니다.
