말씀하신 조건에서 “담보가 있는데도 부결”이 반복되는 경우는 담보가치 자체보다도 상환능력 심사(DSR)와 다중채무 구조, 그리고 고금리/대부권 채무 보유 이력에서 신용평가가 크게 흔들리기 때문인 경우가 많습니다.
특히 최근에는 금융권 전반이 연체·취약차주 관리를 강화하는 분위기라, 같은 담보라도 차주의 부채 구성에 따라 승인 여부가 크게 갈립니다. (최근 금융당국 발표·보도에서 가계부채 관리 기조, DSR 중심 심사 강화, 다중채무 리스크 관리가 반복적으로 언급됩니다.)
먼저 이번 케이스에서 부결 가능성이 큰 지점을 우선순위로 정리하면 아래 순서입니다.
1) DSR(총부채원리금상환비율) 초과 가능성
주택담보대출(원리금) + 고금리 신용성 대출(원리금) + 대부권 대출(원리금)까지 합산되면, 소득 대비 연간 원리금 상환액이 빠르게 커집니다. DSR은 “대출 종류가 무엇이든” 대부분 원리금이 합산되기 때문에, 담보가 있어도 DSR이 막히면 추가대출이나 대환이 제한될 수 있습니다.
특히 고금리 대출은 보통 상환구조상 월 상환액이 커져 DSR에 불리하게 잡히는 경우가 많습니다.
2) 대부권 대출 및 다중채무 보유에 따른 신용/심사 불리
점수 자체가 650대라고 해서 무조건 불가라고 단정할 수는 없지만, 금융권은 “점수 + 최근 부채 증가 + 고금리/대부권 이용 여부 + 현금흐름”을 함께 봅니다. 대부권 대출이 있으면 내부 신용등급이나 스코어링에서 불리하게 작동해, 같은 담보라도 거절 사유가 되는 경우가 있습니다.
또한 최근 1~2년 사이 부채가 늘었거나, 여러 기관에 채무가 분산돼 있으면 ‘다중채무’로 분류되어 심사가 더 보수적으로 진행될 수 있습니다.
3) 선순위/후순위 구조 문제(추가담보대출의 한계)
이미 주담대가 2억대 중후반 수준으로 잡혀 있다면, 남는 담보여력이 있다고 하더라도
- 지역별 LTV 한도
- 선순위 금액과 후순위 가능 범위
- 금융사 내부의 담보 인정비율(시세 산정 방식)
- 후순위 취급 제한
등에 따라 “이론상 가능해 보이는 한도”가 실제로는 거의 안 나오는 경우가 있습니다.
특히 금융사마다 시세를 보는 기준(호가가 아니라 KB/감정/자체 시세 등)이 다르고, 그 기준에 따라 LTV가 달라집니다.
4) 금리 수준과 대환(갈아타기) 가능성의 현실
“주담대를 더 낮은 금리로 대환하면서, 동시에 고금리 대출까지 정리”를 기대하는 분들이 많지만, DSR이 빡빡한 상태에서는 대환 자체가 거절되거나 “대환은 되더라도 추가자금은 불가”처럼 조건이 갈리는 경우가 흔합니다.
또 대환 심사에서도 기존의 대부/고금리 채무가 있으면 리스크로 반영되어 금리가 기대만큼 내려가지 않거나 승인 자체가 어려울 수 있습니다.
그럼 지금 상황에서 현실적인 점검 순서는 다음처럼 가져가는 게 좋습니다.
1) 현재 모든 대출의 월 상환액(원금+이자)과 만기, 금리를 한 번에 정리
DSR은 “얼마를 빌렸는지”보다 “연간 원리금을 얼마나 내는지”가 핵심이라, 상품별 상환방식(원리금균등/만기일시/분할상환)에 따라 결과가 크게 달라집니다. 이걸 먼저 표로 정리해야 어디가 병목인지 보입니다.
2) 대부권/고금리 대출의 성격 확인(신용대출인지, 담보대출인지, 카드·캐피탈성인지)
같은 금액이어도 대출 종류에 따라 DSR 반영 방식과 금융사 리스크 평가가 달라집니다. “대부 대출이 있음”이라는 사실만으로도 심사상 민감 포인트라, 어떤 상품인지가 중요합니다.
3) 시세 기준을 보수적으로 잡고 LTV 여력 재산정
시세를 4억대 후반~5억대 초반으로 보더라도, 금융사가 인정하는 시세가 더 낮게 잡히면 LTV 여력이 급감합니다. 선순위가 이미 있는 상태에서는 ‘남는 여력’이 생각보다 적게 나오는 경우가 많습니다.
4) 목표를 ‘추가대출’과 ‘구조조정(대환/통합)’ 중 무엇으로 둘지 분리
- 추가대출이 목적이면: DSR과 후순위 취급 가능성이 핵심
- 이자부담 경감이 목적이면: 고금리/대부권 채무를 먼저 줄이거나, 상환구조를 바꿔 DSR을 낮추는 쪽이 우선인 경우가 많습니다
두 목표를 동시에 달성하려 하면 오히려 둘 다 막히는 경우가 흔합니다.
마지막으로, “선순위도 부결”이라고 해서 주담대가 앞으로 계속 불가능하다고 단정할 필요는 없습니다. 다만 현재처럼 고금리 대출과 대부권 대출이 섞여 있고 신용점수가 650대라면, 단순 비교조회만으로는 승인 가능한 구조를 찾기 어렵고, DSR과 채무구조를 기준으로 조건별로 다시 점검해볼 필요가 있습니다.
특히 어떤 대출을 먼저 정리할지, 만기를 어떻게 가져갈지에 따라 결과가 달라질 수 있어 한 번 정리해보는 과정이 필요합니다.
