주택담보대출(매매자금)은 크게 LTV(담보가치 기준 한도)와 DSR(소득 대비 원리금 상환능력) 두 축으로 판단됩니다. 최근 금융당국이 가계부채 관리 기조를 유지하면서 은행권 심사에서 DSR을 엄격하게 적용하는 흐름이 계속되고 있고, 스트레스 DSR(미래 금리 상승을 가정한 가산금리 반영) 단계적 확대가 이어지는 국면이라 “지금 계산상 가능해 보여도 잔금 시점에 한도가 줄어들 수 있다”는 점을 전제로 계획을 세우는 게 안전합니다.
특히 신용대출이 다건으로 있는 경우, 주택담보대출 심사에서 신용대출 원리금이 그대로 DSR에 반영되어 담보가치가 충분해도 DSR에서 막히는 사례가 자주 나옵니다.
질문 주신 조건에서 먼저 나눠서 보면, LTV 쪽은 일반적으로 “시세(KB시세 등) 또는 감정가”를 기반으로 금융사 내부 기준에 따라 적용되며, 둘 중 더 보수적인 값을 쓰는 경우가 많습니다.
다만 실제 실행 한도는 LTV로 ‘상한’이 정해지고, 최종 가능 금액은 DSR이 ‘하한’처럼 더 강하게 제한하는 구조가 흔합니다. 정리하면 아래 순서로 점검하는 게 좋습니다.
- 담보가치 기준: KB시세/감정가 중 적용 기준 확인(금융사·상품별로 상이)
- 규제 한도: 지역·주택가격·무주택 여부에 따른 LTV 상한 확인
- 상환능력 기준: 현재 신용대출 원리금(모든 건) + 새 주담대 원리금을 합산해 DSR 충족 여부 계산
- 변동 가능성: 잔금이 2026년이라면 스트레스 DSR 확대, 은행 내부 가산금리/우대금리 변화까지 감안해 보수적으로 재산정
신용대출 3천만원가량 상환을 고민하시는 부분은 방향 자체는 맞습니다. 다만 “잔액”을 줄이는 것만큼 중요한 게 “DSR에 잡히는 연간 원리금”을 얼마나 줄이느냐입니다.
같은 3천만원을 상환해도 어떤 대출을 줄이느냐(금리, 만기, 상환방식에 따라 연간 원리금이 달라짐)에 따라 DSR 개선 폭이 달라집니다. 또한 다건 대출은 심사상 불리하게 보일 수 있어, 가능하다면 구조를 단순화하는 것이 도움이 됩니다.
- 우선순위는 보통 ‘연간 원리금이 크게 잡히는 대출(만기 짧거나 원금분할 비중이 큰 상품)’ 정리
- 신용대출을 일부 상환할 계획이라면, 잔금 직전이 아니라 ‘심사 서류 제출/사전심사’ 타이밍을 고려해 반영 시점 확인
- 주담대는 고정/혼합/변동, 만기·거치 설정에 따라 DSR이 달라질 수 있어 조건별 시뮬레이션이 필요
- 보유 현금으로 상환 후 다시 신용을 늘리는 방식은 심사상 변동성이 커질 수 있어 흐름을 안정적으로 설계
결론적으로 이 건은 “LTV로는 가능해 보여도 DSR이 실질 한도를 결정할 가능성”이 높고, 2026년 잔금까지 시간이 있어 규제·금리 변수도 함께 관리해야 합니다. 현재 신용대출 구성(각 만기/상환방식)과 예상 주담대 조건(금리 유형, 만기, 거치 가능 여부)을 한 번 표로 정리해 DSR을 보수적으로 다시 계산해보는 과정이 필요합니다.
그렇게 하면 ‘어느 대출을 얼마만큼 먼저 정리해야 하는지’와 ‘주담대 구조를 어떻게 가져가야 변동에도 흔들리지 않는지’가 더 명확해집니다.
