전세자금대출에서 임대인 근저당(선순위 담보대출)이 가장 중요한 체크 포인트인 것은 맞습니다. 다만 “근저당 4억이 있으면 무조건 불가”처럼 단순하게 결정되기보다, 주택 시세 대비 선순위 채권액과 전세보증금의 합이 금융기관 내부 기준을 넘는지, 그리고 보증기관(HUG/SGI/주금공) 보증이 어떤 방식으로 붙는지에 따라 갈립니다.
특히 최근에는 가계대출 총량 관리, 전세대출의 리스크 관리 강화 흐름이 이어지면서(금융당국의 가계부채 관리 기조 및 은행권 심사 보수화 관련 보도 다수), 같은 단지/같은 보증금이라도 은행·보증기관 조합과 임대인 채권 상태에 따라 심사 체감이 달라질 수 있습니다.
임대인 근저당이 있는 집에서 전세대출 승인 여부를 좌우하는 핵심은 아래처럼 정리됩니다.
- 선순위 권리: 등기부등본상 근저당, 압류, 가압류, 전세권 등 선순위 권리 유무와 금액(채권최고액 기준으로 보는 은행도 있어 실제 대출잔액과 다를 수 있음)
- 시세 대비 안전구간: 시세(KB/부동산 시세 등) 대비 선순위 채권 + 전세보증금 합이 일정 비율 이내인지(은행/보증기관별 내부 기준 상이)
- 보증기관 선택: 농협 진행이라도 실제로는 HUG/SGI/주금공 중 어떤 보증으로 가는지에 따라 선순위 허용 폭과 서류 요구가 달라짐
- 임대차 계약 구조: 24개월, 전입/확정일자 가능 여부, 특약(대출 불가 시 계약금 반환 등) 문구 유무
- 차주 요건: 소득 범위, 기존 부채 유무, 신용도, 주택 보유 여부(질문에는 별도 보유 주택 언급이 없어 이 부분은 추가 확인 필요)
전자계약이 아니라도 전세자금대출 자체는 가능한 경우가 많지만, 전자계약 여부가 “우대금리/업무 처리 속도/서류 간소화”에 영향을 주는 은행이 있습니다.
다자녀 우대금리도 “미성년 자녀 수” 외에 은행별로 주민등록등본 기준, 세대 분리 여부, 적용 가능한 상품(보증 종류/정책성 상품 여부)에 제한이 붙는 경우가 있어, 단순히 ‘2자녀면 무조건 적용’으로 보기는 어렵습니다. 또한 2/24 잔금 일정은 촉박해질 수 있으니, 최소한 아래는 미리 점검하는 게 안전합니다.
- 최신 등기부등본(접수 이력 포함)으로 선순위 권리 변동 여부 확인
- 임대인 근저당의 채권최고액/말소 계획 유무 확인(말소 조건부로 진행되는 케이스도 있음)
- 보증기관이 어디로 잡혔는지(진행 은행 창구에서 확정 확인)
- 필수 서류(신분/소득/재직, 주민등록등본, 가족관계증명, 임대차계약서, 계약금 이체내역 등) 누락 여부
- 특약: “대출 불가 시 계약 해제 및 계약금 반환” 같은 안전장치가 있는지 재확인
정리하면, 질문자님 조건처럼 소득과 신용이 안정적이고 타부채가 거의 없다면 차주 측 변수는 크지 않은 편이지만, 임대인 근저당 4억은 ‘주택 시세 대비 선순위+보증금 구조’에 따라 결과가 달라질 수 있는 변수입니다.
이미 농협으로 진행 중이라면 지금 단계에서 “보증기관이 어디인지”와 “선순위 채권을 채권최고액 기준으로 보는지, 실제 잔액으로 보는지”를 먼저 확정해두는 게 중요하고, 잔금일까지 남은 기간을 감안해 서류·등기 변동·특약 문구를 조건별로 한번 정리해볼 필요가 있습니다.
