전세대출이 남아 있는 상태에서 주택담보대출(구입자금)을 준비할 때는 LTV(담보인정비율)보다 DSR(총부채원리금상환비율)에서 먼저 막히는 경우가 많습니다.
특히 최근 뉴스에서도 가계대출 관리를 위해 DSR 중심의 심사가 강화되고, 은행권이 실제 상환능력 확인(기존 대출 포함)을 더 보수적으로 보는 흐름이 반복적으로 언급됩니다. 질문처럼 연소득이 1억 초반대이고 “DSR 50%”를 기준으로 가정하더라도, 전세대출이 ‘단순 잔액’이 아니라 DSR 산식상 매년 상환해야 하는 원리금(또는 인정 상환액)으로 환산되어 들어가므로 주담대 여력에 영향을 줍니다.
전세대출은 상품 구조(보증부/비보증, 분할상환 여부, 금리 형태)에 따라 DSR 반영 방식이 달라질 수 있어, “전세대출이 있으니 무조건 불가능/가능”으로 단정하기보다 현재 전세대출 조건을 기준으로 DSR을 먼저 시뮬레이션해 보는 게 핵심입니다.
생애최초라고 해도 “매매가 9억대” 구간에서는 규정상 LTV가 구간별로 나뉘어 적용되는 구조를 함께 봐야 합니다. 또한 지역이 조정대상지역/비규제지역인지, 주택가격 구간, 그리고 본인 명의의 무주택 요건 충족 여부에 따라 적용되는 한도 프레임이 달라집니다.
여기에 전세대출 만기(9월)가 가까운 점은 실무적으로 “상환 계획”이나 “대환(갈아타기) 계획”을 제출하라는 형태로 확인이 들어올 수 있는 포인트입니다. 최근에는 대출 실행 시점에 기존 부채가 실제로 어떻게 정리되는지(전세대출 유지인지, 상환인지, 전세퇴거인지)를 더 꼼꼼히 보는 편이라, 만기 전 매수 자체가 불가능하다고 보기보다는 ‘자금 흐름이 심사 논리상 깔끔한지’를 먼저 정리해야 합니다.
정리하면, 지금 단계(미계약)에서는 “대략 6억 가능 여부”를 금액으로 단정하기보다 아래 항목을 맞춰 DSR-LTV-자금흐름을 함께 점검하는 과정이 필요합니다.
- 전세대출 DSR 반영 방식 확인: 보증기관, 금리 형태, 상환 구조에 따라 DSR 인정 상환액이 달라질 수 있어 동일 잔액이라도 결과가 달라집니다
- 주담대 조건 가정: 고정/혼합/변동금리, 만기, 거치 유무에 따라 연간 원리금이 크게 달라져 DSR 한도가 달라집니다
- 생애최초·무주택 요건 및 주택가격 구간별 LTV 적용: 9억대는 구간별 적용 구조를 전제로 계산해야 과대추정/과소추정을 피할 수 있습니다
- 전세대출 만기(9월)와 매수 일정의 정합성: 잔금일에 전세대출을 상환할지, 유지할지, 또는 대환할지에 따라 서류와 심사 논리가 달라집니다
이 4가지를 먼저 수치로 맞춰보면 “가능/불가능”보다 “어느 조건(금리·만기·상환 순서)에서 여력이 생기는지”가 보이고, 그 다음에 계약·잔금 일정까지 현실적으로 설계할 수 있습니다.
