Q. 신용대출 1억 안 되게 있는데 생애최초 주담대 받을 때 DSR 때문에 막힐 수 있나요?

생애최초 주택담보대출(잔금대출)은 크게 LTV(담보가치 대비 한도), DSR(소득 대비 원리금 상환능력), 그리고 해당 시점의 정책/은행별 내부 기준 3가지가 동시에 맞아야 실행이 됩니다. 최근에도 가계부채 관리 기조가 유지되면서(DSR 중심 심사 강화, 은행별 한도 관리) “담보가 좋아도 DSR에서 막히는 사례”가 자주 언급됩니다.

질문 주신 조건에서는 매매가가 10억대 중후반으로 크고, 기존 신용대출이 적지 않기 때문에 LTV보다 DSR이 실제 한도를 먼저 결정할 가능성이 높습니다. 즉 “생애최초라 LTV가 넉넉하더라도, DSR에서 허용되는 연간 원리금 한도 안에 주담대 원리금이 들어와야” 원하는 금액이 나옵니다.

공동명의의 경우도 오해가 많은데, 단순히 공동명의라는 이유만으로 자동으로 한도가 늘어나는 구조는 아닙니다. 대출이 “공동차주(부부/공동채무)로 소득을 합산해 심사”되는 형태인지, “한 사람 단독차주 + 공동소유”인지에 따라 DSR 산정이 달라집니다.

또한 기존 신용대출 2건이 있으면 그 대출들의 잔액뿐 아니라 ‘DSR 산정상 연간 원리금’이 잡히는데, 특히 신용대출은 만기/상환방식에 따라 연간 원리금 부담이 크게 계산될 수 있어 주담대 한도를 많이 깎습니다. 자동차할부를 당일 상환하는 계획은 방향은 맞지만, DSR 반영은 “상환 완료 후 금융권 전산(신용정보) 반영 시점”이 중요합니다.

일반적으로는 상환 처리와 신용정보 반영에 시차가 생길 수 있어, 잔금 직전에 급하게 처리하기보다 심사 전 여유 있게 정리해두는 편이 안전합니다.

정리하면, 잔금일이 2026년 4월로 남아 있는 만큼 지금은 “금리 몇 %”보다 “DSR을 비워서 원하는 잔금대출 규모가 가능한 구조로 만드는지”를 먼저 점검하는 과정이 필요합니다. 실무에서 우선 확인하는 포인트는 아래처럼 잡으면 됩니다.

• 현재 신용대출 2건(각 잔액, 금리, 만기, 상환방식)에 따른 DSR 연간 원리금이 얼마나 잡히는지: 이 수치가 주담대 가능액을 사실상 결정
• 자동차할부 상환 계획은 심사 1~2개월 전이 아니라 더 일찍 실행해 반영 시차를 피하는지
• 공동명의를 “공동차주로 소득 합산”할지 여부(상대방 소득/부채까지 포함해 전체 DSR이 유리한지 불리한지)
• 2026년 실행 시점의 규제(LTV/DSR/정책대출 기준) 및 은행별 취급 기준은 변동 가능하므로, 동일 아파트/유사 금액 기준으로 ‘사전 시뮬레이션’을 주기적으로 업데이트할 필요

이 정도를 먼저 숫자로 정리해보면, 4억 후반 잔금대출이 LTV가 아니라 DSR에서 가능한지/부족한지 윤곽이 빠르게 나옵니다. 조건별로 점검해보는 과정이 필요합니다.