2주택 보유 상태에서 “주담대 갈아타기(대환) + 추가대출(증액)”을 함께 보실 때는, 금리보다 먼저 규제 프레임(LTV/DTI/DSR, 그리고 다주택자 취급 제한)을 통과하는지가 핵심입니다.
특히 최근에도 가계부채 관리 기조가 유지되면서(스트레스 DSR 단계적 적용, 은행권의 총량 관리 강화 등) 소득 대비 원리금 상환능력 심사가 전보다 보수적으로 잡히는 흐름이 이어지고 있습니다. 그래서 현재처럼 주담대 외에 신용대출까지 함께 보유한 구조에서는 “추가 3억대”가 LTV보다 DSR에서 먼저 걸리는 경우가 많습니다.
우선 어디에서 막히는지 큰 축을 정리하면 다음 순서로 점검하는 게 현실적입니다.
1) 다주택자 규제/취급 가능 여부: 지역이 조정대상지역·투기과열지구인지 여부, 대출 목적(생활자금/대환/주택구입/사업자금), 기존 주택 처분 조건 유무에 따라 가능 상품 자체가 달라집니다. 2주택자는 은행권에서 “추가 주담대”가 제한되는 케이스가 있어, 대환만 가능한지/증액까지 가능한지부터 갈립니다.
2) DSR(총부채원리금상환비율): 보험사 주담대, 은행·인터넷은행의 신용/기타대출이 모두 합산되고, 금리 상승 위험을 반영하는 스트레스 DSR 적용으로 산정 원리금이 커질 수 있습니다. 특히 6%대 신용대출이 남아 있으면 DSR을 빠르게 소진합니다.
3) LTV(담보인정비율)와 선순위 구조: 아파트 시세 범위 대비 선순위 담보대출 잔액이 이미 잡혀 있고, 여기에 추가 3억대가 얹히면 LTV 한도를 넘기 쉬운 구조가 됩니다. “갈아타기”로 금리를 낮추는 것과 “증액”은 심사 난이도가 다르고, 대환은 가능해도 증액이 막히는 경우가 흔합니다.
4) 프리랜서 소득 인정: 프리랜서는 소득 금액 산정 방식(신고소득, 금융거래, 추정소득 등)에 따라 인정액이 달라져 DSR 결과가 크게 흔들립니다. 연소득이 비슷해 보여도 ‘인정소득’이 낮게 잡히면 한도가 줄어듭니다.
다자녀 우대금리는 “금리” 측면에서는 도움이 될 수 있지만, 한도 자체를 크게 늘려주는 장치로 보기는 어렵습니다. 우대금리는 보통 가산금리 일부를 낮추는 방식이라 DSR 산정에 반영되는 최종금리가 아주 조금 내려가는 정도로 작용할 수는 있어도, 이미 다른 대출이 많아 DSR이 촘촘한 상황에서는 체감 한도 증가가 제한적일 수 있습니다.
또한 최근 은행권은 우대금리를 적용하더라도 내부 심사(소득 안정성, 부채 구조, 다주택 리스크)에 따라 가산금리나 취급 가능 여부가 달라질 수 있으니 “우대가 있으니 무조건 유리”로 단정하긴 어렵습니다.
정리하면, 지금 상황에서는 “갈아타기(대환)로 이자 부담을 줄일 여지가 있는지”와 “추가 3억대가 가능한 구조인지”를 분리해서 보셔야 판단이 빨라집니다. 특히
- 기존 신용대출(6%대)의 정리/상환 계획 유무
- 2주택 상태에서 추가 주담대가 가능한 목적·구조인지
- 프리랜서 소득이 심사 기준에서 얼마나 인정되는지
이 3가지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 조건별로 LTV와 DSR을 각각 시뮬레이션해보고, ‘대환만 가능한 시나리오’와 ‘증액까지 가능한 시나리오’를 나눠서 한번 정리해볼 필요가 있습니다.
