주택담보대출에서 “한도불가”가 뜨는 경우는 단순히 담보가치(시세)만으로 결정되지 않고, 기존 채권최고액(설정금액), 규제비율(LTV/DTI/DSR), 소득 인정 방식, 그리고 다른 신용부채까지 함께 반영되기 때문입니다.
특히 최근 금융당국이 가계대출의 총량 관리와 DSR(총부채원리금상환비율) 준수를 계속 강조하면서, 주택담보대출이라도 상환능력 기준을 충족하지 못하면 담보가 있어도 한도가 막히는 사례가 흔합니다. 또한 “잔액”과 별개로 등기부에 잡힌 채권최고액이 크게 설정되어 있으면 신규 취급이나 추가대출 심사에서 선순위 부담으로 더 보수적으로 계산될 수 있습니다.
원인을 좁혀보려면 다음 항목을 분리해서 점검하는 과정이 필요합니다.
- LTV(담보인정비율): 실거래가/시세 기준으로 지역·주택수·대출목적(생활안정자금, 대환, 사업자금 등)에 따라 가능 비율이 달라지고, 기존 대출 잔액과 선순위 설정을 반영해 추가여력이 계산됩니다. 시세가 2억 중반이고 잔액이 2억 안팎이면, 규제 LTV가 낮게 적용되는 케이스에서는 추가여력이 거의 없거나 0으로 나올 수 있습니다.
- DSR(총부채원리금상환비율): 기존 주담대 원리금(또는 스트레스 금리 반영), 신용대출/카드론/자동차할부 등 모든 부채의 원리금이 합산됩니다. 최근에는 ‘스트레스 DSR’처럼 금리상승 위험을 반영하는 방식이 단계적으로 적용·확대되어, 같은 소득이라도 가능 한도가 줄어드는 흐름이 있습니다.
- 소득 인정(법인사업자 1년차): 개인사업자/법인사업자는 금융기관마다 소득 인정 기준이 다르고, 업력 1년 내외에서는 신고소득이 있어도 “안정적 소득”으로 인정되는 범위가 제한될 수 있습니다. 부가세 신고, 종합소득(또는 급여/배당 등) 형태, 소득의 지속성 자료가 어떻게 잡히는지에 따라 DSR 산정에서 불리해질 수 있습니다.
- 타부채 및 연대/보증/지인 채무 연관성: 본인 명의의 보증, 공동채무, 연대책임 형태가 있으면 부채로 잡히거나 심사상 리스크로 반영될 수 있습니다. 단순히 “지인 채무가 있다”는 사정만으로는 단정할 수 없지만, 금융권 조회에서 본인에게 법적 상환의무가 잡히는 구조라면 한도에 직접 영향을 줍니다.
대안은 “추가대출이 되느냐/안 되느냐”를 한 번에 결론내기보다, 목적과 구조를 바꿔 가능성을 재점검하는 방식이 현실적입니다.
- 대환 목적: 현재 대출의 금리·만기·상환방식(원리금/만기일시)을 조정해 DSR 부담을 낮추는 방향이 가능한지 확인해야 합니다. 다만 대환도 DSR 심사를 다시 받는 경우가 많아, 단순 금리만 보고 가능하다고 보기 어렵습니다.
- 추가자금 목적: 생활안정자금인지, 사업자금인지에 따라 심사 프레임이 달라질 수 있습니다. 사업자금 성격이라도 담보 제공 시 DSR·소득 판단이 따라붙는 경우가 있어, “목적 변경만으로 해결”되지는 않습니다.
- 서류·구조 점검: 사업자 소득 증빙(신고 형태, 업력, 현금흐름)과 부채현황(보증/공동채무 포함)을 정리하고, 등기부상의 선순위 채권최고액과 실제 잔액, 상환방식까지 함께 놓고 계산을 다시 해보는 게 중요합니다.
정리하면, 현재처럼 시세 대비 잔액이 높은 구간에서는 LTV 여력 자체가 부족하거나, 스트레스 DSR과 소득 인정 문제로 상환능력 기준을 넘지 못해 “한도불가”가 발생하기 쉽습니다.
어떤 요인이 결정타인지에 따라 대응이 완전히 달라지므로, 보유주택 수, 대출 목적, 기존 대출 조건, 소득 인정 자료, 타부채(보증/공동채무 포함)를 한 번 정리해 놓고 조건별로 점검해보는 과정이 필요합니다.
