세입자 퇴거자금(보증금 반환) 목적의 자금이 필요할 때는 “생활자금”으로 단순 분류해서 보기보다, 현재 설정된 권리관계(전세권/임차권), 기존 담보대출의 순위, 그리고 다주택자·DSR 규제를 함께 놓고 구조를 짜야 합니다. 최근에는 가계부채 관리 기조가 이어지면서 금융권이 용도 확인과 상환능력(DSR)을 보수적으로 보는 흐름이 계속되고, 특히 다주택자이거나 기존 주담대가 있는 경우에는 같은 주택에서 추가 한도를 내는 방식이 생각보다 제한적으로 운용되는 편입니다.
따라서 “2.6~3억원을 추가로 더 받을 수 있나”는 질문은 단순 LTV가 아니라, 선순위 대출 잔액, 담보가치, 소득 인정 방식(개인사업자), 그리고 임차보증금 반환과 관련된 서류·일정까지 같이 봐야 판단이 납니다.
전세권 설정이 ‘무조건 불가’로 작동하는 것은 아니지만, 현실적으로 추가 담보대출에서 가장 자주 막히는 지점이 맞습니다. 이유는 전세권이 등기된 상태에서는 해당 전세권자가 담보권자보다 우선 변제받는 구조가 될 수 있고, 금융기관 입장에서는 후순위 위험이 커지기 때문입니다. 보통 체크 포인트는 다음과 같습니다.
- 전세권의 순위: 전세권이 은행 담보보다 앞서는지/뒤에 서는지에 따라 가능성 차이가 큽니다
- 전세권 말소 가능 여부: 퇴거와 동시에 말소(또는 말소각서, 해지합의서 등) 조건을 충족할 수 있는지
- 보증금 반환 자금의 집행 방식: 대출금이 임대인 계좌로 들어가는 방식이 아니라, 보증금 반환 목적에 맞춰 지급 흐름(세입자에게 직접 지급, 법무사/에스크로 성격의 처리 등)을 요구하는 경우가 많습니다
- 기존 우리은행 주담대 조건: 동일 금융기관 추가대출인지, 타 금융기관으로 구조를 바꾸는지에 따라 심사 논리가 달라질 수 있습니다(갈아타기 여부와는 별개로 “순위/한도/DSR”이 핵심입니다)
개인사업자이면서 주택 2채 보유인 경우에는 DSR과 다주택자 관련 내부 심사가 함께 작동할 가능성이 높습니다.
특히 개인사업자는 소득을 “매출”이 아니라 “인정소득(소득금액/추정소득 등)”으로 잡는 방식이어서, 월 매출이 일정 범위로 나오더라도 실제 대출 한도에 반영되는 소득이 예상보다 작게 잡히는 경우가 흔합니다. 정리하면 다음을 먼저 점검해보는 과정이 필요합니다.
- 현재 주담대 잔액 대비 담보여력: 시세 대비 선순위 채무가 얼마나 차지하는지(추가 여력 여부)
- 전세권 등기 상태: 순위와 말소 조건을 충족할 수 있는지(퇴거일과 서류 준비 기간 포함)
- 보증금 반환 일정: 퇴거일 전후로 “자금 집행이 가능한 타이밍”이 맞는지
- 사업자 소득 인정 방식: 최근 신고소득, 부채 현황을 기준으로 DSR이 어느 정도 나오는지
이 네 가지가 정리되어야 “생활자금 추가대출”이 맞는지, “보증금 반환 목적의 구조”가 맞는지, 또는 다른 방식이 필요한지 방향이 잡힙니다. 특히 전세권이 걸려 있는 경우는 서류와 순위에 따라 가능/불가가 갈리기 때문에, 권리관계와 상환 구조를 조건별로 한번 정리해볼 필요가 있습니다.
