현재 상황에서는 핵심이 3가지로 정리됩니다.
첫째, 15억 초과 아파트의 주택담보대출 규제(특히 실거주 목적이라도 적용되는 구간)가 실제로 한도를 강하게 제한할 수 있다는 점,
둘째, 1주택자 처분조건(기존 주택 처분 약정)이 “가능 여부”뿐 아니라 “실행 시점과 증빙 방식”까지 은행 심사에서 중요하게 본다는 점,
셋째, 소득이 충분해도 DSR(총부채원리금상환비율) 때문에 동일 한도라도 금리·만기·상환방식에 따라 승인 결과가 달라질 수 있다는 점입니다.
최근에도 가계대출 관리 기조와 스트레스 DSR(미래 금리상승을 가정해 상환능력을 더 보수적으로 보는 방식) 논의가 이어지면서, 같은 연소득이라도 대출 구조를 어떻게 짜느냐가 승인 가능성과 금리에 영향을 주는 흐름이 이어지고 있습니다.
질문 주신 “15억 초과는 최대 4억” 같은 표현은 지역·시점·상품(구입자금/생활안정/대환)·규제 적용 방식에 따라 다르게 받아들여질 수 있어, 계약 전에 본인 케이스를 규정에 맞춰 재확인하는 과정이 필요합니다.
특히 1주택자 처분조건은 단순히 말로 ‘팔 예정’이 아니라, 은행이 요구하는 처분기한과 이행 방식이 정해져 있고, 실행일 기준으로 기존 주택의 담보대출 보유 여부/전입 계획/잔금일 일정과 맞물려 심사가 진행됩니다. 실무적으로는 아래 항목이 한도 판단에 가장 직접적으로 영향을 줍니다.
- 주택 구입자금대출로 분류되는지(매매계약서, 잔금일, 계약금 납부 여부)
- 기존 주택의 처분 방식(매도 진행 단계, 처분기한, 잔금일과의 정합성)
- DSR 산정에 들어가는 모든 부채(신용대출, 카드론, 자동차할부, 전세자금대출 등 포함)와 상환방식
- 만기(예: 30년/40년), 거치 유무, 원리금균등/원금균등 등 구조에 따른 DSR 변동
- 15억 초과 주택에 대한 LTV/대출 취급 제한이 적용되는 구간과 예외 요건 해당 여부
금리 선택은 “최저금리”만으로 보기보다, 승인 가능성과 총이자 부담을 함께 보는 것이 안전합니다. 변동금리는 초기 금리가 낮아 보일 수 있지만, 최근처럼 기준금리 및 시장금리 기대가 흔들릴 때는 향후 상승 구간에서 부담이 커질 수 있고, 고정금리는 초기 금리가 다소 높아도 상환계획을 안정적으로 가져갈 수 있는 장점이 있습니다.
은행 실무에서는 DSR이 빡빡할수록 ‘금리 상승을 감안한 심사(스트레스 반영)’에서 변동 구조가 불리해질 수 있어, 단순히 “변동이 더 싸다”로 결론 내기 어렵습니다. 그래서 계약 전에는 “필요금액 4억”을 기준으로 다음을 먼저 맞춰보는 것이 좋습니다.
- 잔금일 기준으로 처분조건을 충족할 수 있는 일정표(기존 주택 매도 타임라인)
- 현재 보유부채를 포함한 DSR 시뮬레이션(만기/상환방식별로 2~3안 비교)
- 고정/혼합/변동 각각의 월상환액과 향후 금리변동 시 민감도 점검
이 정도를 한 번 정리해보면, 실제로 15억 초과 규제 구간에서 가능한 한도 범위와 “승인 가능성이 높은 구조”가 어느 쪽인지가 더 명확해집니다.
