현재 상황에서 핵심 변수는 “대부(비은행) 근저당이 설정된 상태”와 “총부채원리금상환비율(DSR) 적용”입니다. 최근 금융당국과 주요 시중은행들이 가계부채 관리 기조를 유지하면서, 주택담보대출 심사에서 차주의 상환능력(DSR)과 담보물의 선순위/후순위 권리관계를 더 엄격하게 보는 흐름이 이어지고 있습니다.
특히 담보물에 대부업권 근저당이 있는 경우, 은행 입장에서는 자금 사용처·채무 구조·권리관계 리스크가 커 보일 수 있어 “대환 목적이어도” 내부 심사 단계에서 보수적으로 판단되는 경우가 많습니다.
진행이 막히는 지점은 보통 “담보권 순위와 말소 가능성”입니다. 은행권 주택담보대출은 대체로 1순위 근저당을 전제로 취급되는데, 기존 신한은행 담보대출이 1순위로 잡혀 있는 상황에서 대부 근저당이 추가로 설정돼 있으면 후순위 권리관계가 복잡해집니다. 이때 은행이 요구하는 조건은 대체로 다음 중 하나로 정리됩니다.
- 대환(갈아타기) 실행과 동시에 기존 담보대출 상환 및 근저당 말소가 가능한 구조인지(동시상환/동시말소)
- 대부 근저당을 실행일에 함께 상환해 말소할 수 있는지(말소확약, 상환자금 출처, 정산 구조)
- 대부 근저당이 남는다면 은행이 원하는 담보순위(1순위)와 LTV 한도 안에서 성립되는지(실무상 매우 보수적)
즉 “근저당이 있다=무조건 불가”로 단정되진 않지만, 은행권에서는 “대부 근저당이 남는 구조”를 꺼리는 경우가 많아, 말소를 전제로 한 대환 구조가 아니면 막힐 가능성이 커집니다.
또 하나는 DSR입니다. 직장인 소득(연 3천만원대)만으로 DSR을 산정하면, 기존 주담대(3억 후반대)와 고금리 신용대출(3천만원) 원리금이 합산되어 상환부담이 크게 잡힐 수 있습니다.
개인사업자는 개업 1년 내외면 금융사별로 소득 인정이 제한적이거나, 추정소득/신고소득 중 보수적으로 반영되는 경우가 있어 DSR에 기대만큼 도움이 안 될 수 있습니다. 그래서 “주담대로 신용대출까지 통합대환”을 기대할 때는 다음을 조건별로 점검해볼 필요가 있습니다.
- 소득 인정 범위: 근로소득만 인정되는지, 사업소득이 일부라도 합산 가능한지(증빙 종류/기간에 따라 차이)
- 대환 구조: 신한은행 주담대 상환 + 대부 근저당 상환(말소) + 신용대출 상환을 한 번에 묶어 실행할 수 있는지
- 규제 한도: 지역(LTV)과 DSR 적용 후 실제 한도가 “기존 잔액 + 정리할 부채”를 커버하는지
- 금리/만기 구조: 신용대출을 주담대로 옮길 때 만기와 상환방식에 따라 월 상환액과 DSR이 어떻게 바뀌는지
결론적으로, 이 케이스는 단순 금리 비교 이전에 “근저당 말소 가능 여부”와 “DSR 기준으로 한도 산출”이 먼저 정리돼야 합니다. 현재 부채 구조와 담보권 순위를 기준으로, 어떤 채무를 어떤 순서로 정리해야 심사가 열리는지 조건별로 한번 정리해볼 필요가 있습니다.
