말씀하신 상황에서 “저금리 대환이 어렵다”는 답을 받기 쉬운 이유는 신용점수 자체보다 담보대출 규제(특히 DSR)와 소득 인정 구조, 그리고 기존 대출의 성격(선순위/후순위, 사업자자금 성격 여부)에 의해 한도가 막히는 경우가 많기 때문입니다.
최근에도 가계대출 관리 기조가 이어지면서(은행권의 가계대출 총량·DSR 관리 강화 관련 보도 지속) 동일 담보로 대환하더라도 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’이나 ‘소득 증빙’에서 막히면 금리가 낮은 은행권 상품으로 갈아타기가 어려워지는 흐름이 있습니다. 즉, “신용이 좋으면 무조건 저금리”가 아니라 “규제 안에서 상환능력이 숫자로 입증되는지”가 먼저입니다.
지금 케이스에서 점검 포인트는 크게 아래처럼 정리됩니다.
- 기존 담보대출 합계와 담보가치 대비 비율: 감정가 대비 대출 총액이 큰 편이면(여러 건 합산) 은행권 LTV 한도 안에 새 대출로 모두 묶어 대환하기가 구조적으로 어렵습니다. 특히 선순위 외에 후순위/추가대출이 섞여 있으면, 대환 설계 시 우선순위 말소·설정 비용과 실행 가능한 금융기관이 제한됩니다.
- DSR 및 소득 인정: 배우자 명의가 개인사업자이고 최근 1년 개업, 매출이 거의 없으면 ‘대출 상환 재원’으로 인정되는 소득이 제한될 수 있습니다. 임대사업자 소득도 임대차계약서, 입금내역 등으로 안정적으로 확인되어야 반영되는 편이라, 소득이 약하게 잡히면 DSR에서 고금리 대출을 저금리로 바꾸는 것조차 한도가 막히는 경우가 생깁니다.
- 자금용도/대출 성격: 일부 대출이 사업자금 성격(또는 그에 준하는 상품 구조)으로 잡혀 있으면, 이를 은행권 가계 주담대로 단순 대환하는 방식이 제한되는 경우가 있습니다. 또한 기존 대출에 채권최고액이 크게 설정돼 있다면 신규 설정 여력이 줄어들 수 있어 구조 재정리가 필요합니다.
- 무상거주(친척 거주) 자체의 영향: 무상거주가 곧바로 “대출 불가”로 직결되진 않지만, 실거주 요건이 붙는 상품/정책성 상품에서는 불리하게 작용할 수 있고, 임대소득으로 상환능력을 보려는 경우에는 ‘임대차계약 기반 소득’이 아니라는 점이 소득 인정 측면에서 약점이 될 수 있습니다.
가능성을 보려면 “대환이 된다/안 된다”를 먼저 단정하기보다, 어떤 조합이면 규제 안에서 성립하는지부터 계산해보는 과정이 필요합니다. 예를 들어
- 현재 대출별 잔액 범위, 금리, 만기, 상환방식(원리금/만기일시)과 선후순위(말소 가능 여부)
- 사업자 소득 인정 가능 자료(최근 신고내역, 임대소득 유무, 통장 입금흐름 등)와 배우자/가구 전체의 부채 현황(신용대출 포함)
- 해당 주택의 규제지역 여부, 본인·배우자 주택 보유 수, 전입/거주 요건 적용 가능성
이 3가지를 기준으로 은행권 대환이 가능한지, 또는 2금융권 내에서라도 금리·구조를 조정할 여지가 있는지 윤곽이 나옵니다.
지금처럼 대출이 다건이고 소득 인정이 약한 구조에서는 “조건별로 한도와 금리 시나리오를 비교해 정리해볼 필요”가 있고, 그 과정에서 대환이 아니라 일부만 구조조정(고금리부터 정리, 만기·상환방식 조정 등)하는 방식이 더 현실적인 경우도 있습니다.
