생애최초 주택구입자금대출은 ‘생애최초’라는 조건만으로 한도가 자동 확정되는 구조가 아니라, 기본적으로 LTV(담보인정비율)와 DSR(총부채원리금상환비율) 두 축으로 동시에 결정됩니다.
최근에도 가계부채 관리 기조가 이어지면서 DSR 적용은 여전히 엄격하게 운영되는 편이고, 은행권 주택담보대출은 소득 대비 상환능력(DSR)에서 한도가 먼저 막히는 사례가 많습니다.
따라서 질문처럼 매매가 6억 후반대에서 70% 수준을 기대하더라도, 실제 가능 여부는 주택의 LTV 한도뿐 아니라 기존 마이너스통장(신용대출)이 DSR을 얼마나 잠식하는지에 따라 크게 달라집니다.
특히 마이너스통장 7000만 원은 “상환이 가능하냐”와 별개로, 심사에서는 ‘현재 보유한 신용한도’ 자체가 부채로 잡혀 DSR에 반영되는 경우가 일반적입니다.
은행마다 산정 방식(한도 전액/사용액 중심 등)에 차이가 있을 수 있지만, 최근 심사 실무에서는 보수적으로 보는 경향이 있어 주담대 한도에 영향이 생길 가능성이 큽니다. 정리하면 체크 포인트는 아래처럼 잡는 게 현실적입니다.
- LTV: 생애최초라고 해도 지역, 주택가격 구간, 금융기관 내부 기준에 따라 적용 한도가 달라질 수 있어 ‘일괄 70%’로 단정하기 어렵습니다.
- DSR: 연소득 8000만 원대라도 마이너스통장 한도 7000만 원이 잡히면 주담대 가능액이 줄어들 수 있습니다.
- 실행 시점: 대출규정은 대체로 ‘실행일(잔금일 전후 실제 실행)’ 기준으로 적용되므로, 잔금일이 4월 초라면 그 시점의 DSR 운영 기준과 은행별 심사 기조를 전제로 계획을 세워야 합니다.
- 자금 이동: “잔금일 당일 상환” 계획은 가능하더라도, 심사 과정에서 기존 부채를 어떤 타이밍에 줄였는지(상환확인 시점)가 반영되는지 은행별로 확인이 필요합니다.
예비배우자 소득 합산은 ‘혼인신고 여부’와 ‘공동차주(또는 배우자 소득 인정) 가능 구조’에 따라 달라집니다. 혼인신고 전에는 배우자로서의 소득 합산이 제한되는 상품/은행이 있을 수 있고, 혼인신고 후에도 공동차주로 묶는 순간 두 사람의 부채·신용·소득이 함께 반영되면서 유불리가 갈릴 수 있습니다.
즉 소득이 추가되면 DSR 측면에서 유리해질 여지도 있지만, 공동으로 들어가면 추가로 고려할 항목도 생깁니다.
- 혼인신고 전/후에 따라 소득합산 또는 공동차주 가능 여부가 달라질 수 있음
- 배우자 부채가 없고 소득이 3000만 원대 중반이면 DSR에 보탬이 될 수 있으나, 결합 방식에 따라 금리/한도/서류 요건이 달라질 수 있음
- 생애최초 요건은 ‘누가 차주로 들어가느냐’에 따라 판정이 달라질 수 있어, 단독 진행과 공동 진행을 비교해봐야 함
정리하면, 현재 조건에서 핵심은 “70% 가능 여부”를 LTV로만 보지 말고, 마이너스통장 7000만 원이 DSR을 얼마나 잠식하는지, 잔금일(4월 초) 실행 기준으로 어떤 은행이 어떤 산정 방식을 쓰는지까지 함께 맞춰보는 것입니다.
혼인신고 및 소득 합산 여부까지 포함하면 경우의 수가 늘어나므로, 잔금일 기준 타임라인(심사 접수-서류-부채 정리 시점-실행일)을 조건별로 한번 정리해볼 필요가 있습니다.
