주택담보대출에서 DSR은 “현재 보유한 모든 대출의 원리금(또는 이자) 상환 부담”을 합산해 산정하는 구조라, 사내대출도 원칙적으로 DSR 산정 대상에 포함되는 경우가 많습니다.
최근에도 금융당국이 가계부채 관리 기조를 유지하면서 DSR 중심 심사를 지속하고 있고, 은행권은 신용대출뿐 아니라 각종 기타대출(직장인 사내대출, 보험계약대출 등)을 신용정보에 잡히는 범위 내에서 폭넓게 반영하는 흐름입니다.
다만 사내대출이 “복지성/이자만 납부/급여공제/만기일시/회사 내부 규정에 따른 상환방식” 등으로 운영될 경우, 금융기관이 이를 어떤 상품으로 인식하느냐(신용대출 성격인지, 기타대출인지)와 신용정보에 표기되는 상환조건에 따라 DSR 반영 방식이 달라질 수 있어, DSR 포함 여부 자체는 “대출이 존재하느냐”보다 “신용정보상 대출 종류·상환방식·만기” 확인이 먼저입니다.
전세대출을 잔금일에 상환하는 일정은 흔하지만, 심사 관점에서는 “심사 시점에 부채가 존재하면 DSR 계산에 들어갈 수 있다”는 점을 주의해야 합니다.
다만 실행(대출금 지급) 조건으로 “기존 전세대출 상환”이 걸리는 방식으로 구조를 잡으면, 최종 실행 시점에는 전세대출이 정리되는 전제로 DSR과 한도가 재산정되거나, 은행 내부적으로 상환 확인을 조건부로 보는 케이스도 있습니다. 실무에서 체크할 포인트는 다음처럼 정리됩니다.
- 사내대출: 신용정보(CB) 상 대출종류, 상환방식(원리금/만기일시/이자만), 잔존만기, 월 상환액이 어떻게 잡히는지
- 전세대출: 잔금일 상환 예정이라면 상환자금 출처와 상환확인(상환영수증/상환예정 확인 등) 제출 가능 여부
- 심사/실행 타이밍: 은행은 보통 “승인 심사”와 “실행(잔금일)”이 분리되므로, 심사 때 잡히는 DSR과 실행 조건을 어떻게 설계할지
- 주담대 한도: LTV는 지역·주택가격 구간·차주의 보유주택 수·규제 적용 여부에 따라 달라지고, DSR은 개인의 기존부채와 금리/만기에 따라 달라져 “LTV 70% 가능”과 “DSR로 그 금액이 나오는지”는 별개로 봐야 함
또 한도와 승인 가능성을 볼 때는 LTV보다 DSR이 변수가 되는 경우가 많아, “요청한 금액이 LTV상 가능”하더라도 사내대출·전세대출이 동시에 잡히는 구간에서 DSR이 순간적으로 높아져 한도가 흔들릴 수 있습니다.
특히 잔금일이 정해져 있고 전세대출 상환이 같은 날이라면, 심사 단계에서부터 ‘상환 후 구조’를 전제로 자료를 갖춰 두는 게 중요합니다.
결론적으로는 사내대출이 DSR에 어떤 방식으로 반영되는지와 전세대출 상환 타이밍이 심사/실행에 어떻게 연결되는지부터 조건별로 점검해볼 필요가 있고, 그 결과에 따라 만기·상환방식·실행조건을 조합해 자금 일정이 꼬이지 않도록 정리하는 과정이 필요합니다.
