Q. 다주택자 규제 때문에 생활자금 목적 주택담보대출 한도 거의 안 나온다던데 사실인가요?

다주택(특히 4주택) 보유 상태에서 아파트를 담보로 생활자금 목적의 신규대출을 받는 경우, “은행이 보수적으로 거절”이라기보다 규제와 금융사 내부 리스크 관리가 겹치면서 실제로 진행 가능 구간이 급격히 줄어드는 것이 일반적입니다.

최근에도 정부가 가계부채 관리 기조를 유지하면서 은행권은 연간 총량 관리와 스트레스 DSR(가산금리로 상환능력을 더 보수적으로 보는 방식) 적용을 강화해 왔고, 다주택자의 신규 주택담보대출은 주택 수와 목적(구입/생활자금/대환)에 따라 취급 가능성이 크게 갈립니다.

특히 생활자금은 “필요자금” 성격이라도 결국 담보대출로 분류되기 때문에 DSR, 금융사별 다주택 제한, 지역·담보가치·선순위 채무 여부에 따라 한도가 0원으로 산출되기도 합니다.

핵심은 “가능/불가능”을 한 문장으로 단정하기보다, 아래 변수를 조합해 한도가 왜 막히는지를 먼저 분해하는 것입니다.

- 보유주택 수에 따른 금융사 내부 제한: 일부 은행·보험은 다주택자 담보대출 자체를 매우 제한적으로 운영하거나, 생활자금 목적 신규취급을 사실상 중단한 곳도 있습니다

- DSR(총부채원리금상환비율) 및 스트레스 DSR 영향: 부부 합산 소득 대비 기존 대출의 원리금 상환액이 크면, 추가 5천만원이라도 산출 한도가 0원으로 나올 수 있습니다(특히 변동금리/혼합금리 가산 적용 시)

- 담보인정비율(LTV)과 선순위 채무: 해당 아파트에 이미 설정된 담보대출·전세보증금·임대차보증금 등 선순위 성격의 부담이 있으면 신규로 잡을 수 있는 담보 여력이 급격히 줄어듭니다

- 생활자금의 증빙 및 용도구분: 금융사에 따라 생활자금이라도 한도·금리·만기에서 차이가 나고, 증빙 요구 수준이 달라 승인 가능성에 영향을 줍니다

- 주택 소재지 규제 강도 및 정책 변화: 규제지역 여부는 계속 변동될 수 있고, 같은 시기라도 금융사별 적용 기준이 달라 체감상 “갑자기 막힘”이 발생합니다

대부 쪽을 바로 권유받는 경우가 많은데, 그 전에 현실적으로는 “거절 사유가 DSR인지, 담보 여력(LTV/선순위)인지, 다주택 제한인지”를 먼저 확인해야 선택지가 정리됩니다. 점검 순서는 보통 다음과 같습니다.

• 현재 보유 주택들의 담보대출/임대보증금 등 선순위 부담 정리(각 주택별로 설정액과 잔액 구분)
• 부부 각각의 소득 범위와 기존 대출의 ‘월 원리금’ 기준으로 DSR 여유가 남는지 계산(스트레스 DSR 적용 시나리오 포함)
• 생활자금 신규대출이 가능한 업권(은행/보험/저축은행 등)별로 조건 차이를 비교하고, 동일 조건에서 한도가 왜 달라지는지 확인
• 필요금액 5천만원을 담보대출 한 번으로만 볼지, 만기·상환방식(분할/만기일시) 조합으로 DSR 부담을 낮출 여지가 있는지 검토
• 대출이 어렵다면 ‘대환+추가’ 형태가 가능한지, 또는 기존 부채 구조를 조정해 DSR을 확보할 수 있는지 점검

정리하면, 4주택자 + 생활자금 목적 신규 주택담보대출은 시장에서 취급이 매우 제한적이라 “한도 불가”가 나오는 사례가 드물지 않습니다. 다만 같은 “불가”라도 원인이 다르면 대안(업권 변경, 상환구조 변경, 대환 병행, 담보 여력 재산정)이 달라지므로, 보유주택별 선순위 부담과 부부 DSR을 기준으로 조건별로 한번 정리해볼 필요가 있습니다.