주택구입자금 주택담보대출에서 “70% 가능 여부”는 단순히 LTV(담보인정비율)만으로 결정되지 않고, DSR(총부채원리금상환비율)과 기존 신용대출(마이너스통장 포함) 반영 방식이 함께 작동합니다.
최근 금융당국이 가계부채 관리 기조를 유지하면서 은행권·비은행권 모두 DSR 적용을 엄격하게 보는 흐름이 이어지고 있고, 특히 신용대출 한도(마통)는 실제 사용 여부와 무관하게 ‘한도 기준’으로 DSR 산정에 들어가는 경우가 많아 체감 영향이 큽니다.
그래서 신용점수가 높고 소득이 충분해 보여도, 마이너스통장 한도를 그대로 두면 주담대 한도가 예상보다 줄어드는 일이 흔합니다.
질문 주신 상황에서 핵심 변수를 정리하면 아래 순서로 점검하는 게 안전합니다.
- 마이너스통장: 사용액이 아니라 한도 자체가 DSR에 불리하게 반영될 수 있어, “유지 vs 감액(한도 줄이기) vs 일부 상환” 중 어느 선택이 주담대 한도를 가장 살리는지 시뮬레이션이 필요합니다. 한도를 줄이되 사용은 최소화하는 방식이 한도 측면에서 유리한 케이스가 많습니다.
- 단독소득 vs 부부합산: 혼인신고 후 합산소득을 인정받을 수 있으면 DSR 분모(소득)가 커져 한도에 유리해질 수 있습니다. 다만 합산 방식은 대출 구조(차주, 담보 제공, 소유 형태 등)와 금융사 내부 기준에 따라 요구서류와 진행 동선이 달라질 수 있어, “잔금일 촉박”이면 일정 리스크까지 같이 고려해야 합니다.
- 전세 관련 상환/정리: 전세자금대출이 있었다면 잔금일 상환 계획을 증빙해 DSR 부담을 줄이는 방식이 가능할 때도 있지만, 금융사마다 상환 인정 시점과 서류 요건이 달라 사전에 확정해 두는 게 중요합니다. “당일 상환 예정”만으로는 심사 단계에서 그대로 반영되지 않는 경우가 있어 주의가 필요합니다.
- 금리·상품군: 은행권이 가장 유리해 보여도 DSR/정책·심사 기준으로 한도 제한이 걸리면, 보험사 등 비은행권 장기 고정형(예: 5년 고정 후 변동, 30년 만기 등)으로 구조를 맞추는 선택지가 현실적으로 열리기도 합니다. 이때 부수거래 조건 유무, 중도상환수수료, 고정기간 이후 금리 구조를 함께 봐야 전체 비용 판단이 가능합니다.
잔금일이 4월 초로 가까운 편이라면, 준비 순서는 “마통 한도 조정 가능성 확인 → 단독/합산 중 DSR 유리한 안 확정 → 상환 예정 부채의 인정 가능 여부를 서류 기준으로 확인 → 최종 상품군(은행/보험사) 결정” 흐름이 안전합니다.
특히 혼인신고 시점은 단순히 ‘유리/불리’로 단정하기보다, 합산소득 인정 요건과 일정 리스크를 같이 봐야 하므로 조건별로 점검해볼 필요가 있습니다. 지금처럼 소득·신용이 좋은 편이라도 기존 마통과 잔금 일정이 변수인 만큼, 수치(한도/DSR) 기준으로 한번 정리해볼 필요가 있습니다.
