미계약 단계에서 “가능액이 5억대 후반~6억”처럼 숫자가 먼저 나오는 경우가 많은데, 실제 승인 금액은 LTV(담보인정비율)보다 DSR(총부채원리금상환비율)에서 먼저 막히는 사례가 자주 있습니다.
특히 최근 가계대출 관리 기조가 계속 이어지면서 금융사별로 DSR 운영이 보수적으로 적용되는 흐름이 있고, 같은 소득/같은 담보라도 “어느 금융사 기준으로, 어떤 부채를 포함해서 계산하느냐”에 따라 결과가 크게 갈립니다. 잔금일이 2026년이라도, 지금은 “현재 규정 기준의 가늠치”를 잡는 정도로 접근하는 게 안전합니다.
질문에서 핵심 변수는 전세대출 1억대 후반의 DSR 반영 방식과, 아내 단독 채무로 갈 때의 부채 정리 구조입니다. 일반적으로 심사에서는 주담대뿐 아니라 신용대출, 카드론, 전세대출 등 개인 명의로 잡힌 부채의 원리금이 DSR에 포함될 수 있습니다(상품/금융사/보증 여부에 따라 반영 방식과 산식이 달라질 수 있음).
그래서 “전세대출 만기 9월” 자체가 곧바로 유리한 요소라고 단정하기는 어렵고, 다음을 같이 점검해야 합니다.
- 전세대출이 배우자 단독 명의인지, 공동인지(명의에 따라 DSR 주체가 달라질 수 있음)
- 전세대출을 유지한 채로 신규 주담대를 받는 구조인지, 잔금 전에 상환/대환/승계 등 정리 계획이 있는지
- 생애최초는 보통 “해당 차주의 무주택 여부, 과거 주택 보유 이력, 세대 요건”이 함께 보며, 배우자/세대 기준에서 걸리는 경우가 있어 차주만 바꾼다고 자동으로 해결되지 않을 수 있음
- 매매가가 9억대인 경우, 지역/시점/규정에 따라 LTV가 제한되는 구간일 수 있어, “DSR 50%가 적용되는 금융사”를 찾더라도 LTV 상한을 넘어서 한도가 늘지는 않음(DSR은 상환능력 제한, LTV는 담보가치 제한)
DSR 50% 적용 금융사를 찾는 접근은 “소득 대비 상환여력은 있는데, 보수적인 DSR 운영 때문에 한도가 깎이는 구간”에서 의미가 있을 수 있습니다.
다만 어떤 금융사를 선택해도 전세대출이 DSR에 잡히는 구조라면 기대했던 만큼 늘지 않는 경우가 많고, 2026년 잔금이라면 중간에 금리/규제/소득/부채가 변할 가능성이 커서 지금은 시나리오별로 정리하는 게 좋습니다.
- 시나리오 A: 전세대출 유지 + 신규 주담대(DSR 산식상 한도 확인)
- 시나리오 B: 전세대출 상환 또는 정리 후 주담대(DSR 여력 회복 폭 확인)
- 시나리오 C: 아내 단독/공동 차주 구성 변경(부채 귀속, 소득 합산 가능 여부 확인)
이런 식으로 조건별로 점검해보는 과정이 필요하고, 계약을 앞두고 정확한 매매조건(계약금/잔금, 전입·실거주 계획, 기존 전세대출 처리방식)이 정리되면 그때는 금융사별로 한도 차이를 더 현실적으로 비교할 수 있습니다.
