전세보증금 반환(퇴거자금) 목적의 주택담보대출은 “주담대”의 한 종류로 보되, 용도가 전세보증금 반환인지 여부와 주택 수(2주택), 그리고 소득 형태(개인사업자)에 따라 적용되는 규제와 심사 포인트가 달라집니다.
최근에도 가계대출 관리 기조가 이어지면서(은행권 총량관리, DSR 중심 관리 등) 같은 주택이라도 금융권별로 한도와 금리, 증빙 요구 수준이 다르게 안내되는 경우가 많습니다. 그래서 “된다/안 된다”를 단정하기보다, 해당 물건의 시세·선순위·임대차 조건과 고객의 부채 현황을 함께 놓고 가능 경로를 나눠서 보는 게 현실적입니다.
한도는 보통 LTV와 DSR이 함께 작동합니다. 질문 사례처럼 2주택인 경우에는 금융권에 따라 가계대출로는 보수적으로 보거나, 애초에 DSR을 더 타이트하게 보기도 합니다.
반면 조합/상호금융/일부 2금융권은 상품 구조나 심사 관행이 달라 “가능 한도”가 더 크게 제시되는 일이 있는데, 대신 금리·부대비용·중도상환 조건·만기 구조가 은행/보험과 다를 수 있어 비교가 필요합니다. 실무적으로는 아래 항목이 한도를 크게 좌우합니다.
- 기준 시세: KB/한국부동산원/감정가 중 무엇을 기준으로 잡는지에 따라 LTV 한도가 달라질 수 있음
- 선순위 채권 및 설정: 기존 담보대출, 임대차 보증금의 선순위 여부(대항력/확정일자 등)로 실제 가용 한도가 줄어들 수 있음
- DSR 산정: 기존 신용대출(2천만원대 포함), 다른 주택 관련 부채, 카드론/현금서비스 여부까지 반영될 수 있음
- 용도 확인(퇴거자금): 임대차계약서, 보증금 금액, 만기/퇴거일, 반환 필요액 등 서류로 용도 정합성이 맞아야 진행이 수월함
- 주택 수에 따른 취급 제한: 시기별로 은행 내부 기준이 자주 바뀌어 같은 조건이라도 승인 가능성이 달라질 수 있음
퇴거일이 2026년이라 시간이 있어 보이지만, 오히려 “미리 준비”가 유리한 이유가 있습니다.
첫째, 임대차 만기 직전에 급하게 진행하면 선택지가 줄어들고(금융사별 심사·감정·서류 일정),
둘째, 가계대출 관리 강화나 DSR 운용 방식 변화로 한도가 줄어들 가능성을 배제하기 어렵습니다.
셋째, 2주택과 개인사업자 소득의 경우 소득증빙(신고소득, 추정소득, 매출자료 등) 방식에 따라 DSR 결과가 크게 흔들릴 수 있어, 미리 본인에게 유리한 증빙 조합을 정리해둘 필요가 있습니다.
따라서 지금 단계에서는 “어느 금융사가 더 나온다”를 단정하기보다, 보유주택 2채 각각의 담보 현황과 임대차 조건, 기존 부채를 기준으로 은행/보험과 조합/상호금융을 나눠 가능한 한도 범위와 비용 구조를 점검해보는 과정이 필요합니다.
