현재 상황처럼 아파트 담보대출이 이미 있는 상태에서 사업자금 목적의 추가자금이 필요하면, 실무에서는 크게 “기존 담보대출에 더 얹는 추가대출(후순위 포함)”로 접근하게 됩니다.
다만 사업자금이라고 해서 무조건 한도가 더 나오는 구조는 아니고, 최근에는 가계부채 관리 기조가 강화되면서 주택담보대출의 총량·DSR 관리가 더 엄격해지는 흐름이 이어지고 있습니다.
특히 2024~2025년 사이 금융당국이 가계부채 증가율 관리와 스트레스 DSR 단계적 확대를 계속 강조해 왔고, 은행권은 동일 담보 내 추가대출에도 DSR 적용을 보수적으로 보는 편이라 “담보여력(LTV) + 상환여력(DSR) + 소득증빙” 3가지를 동시에 통과해야 합니다.
질문에 언급하신 LTV 85%~90%~95%는 시장에서 종종 ‘가능 범위’처럼 이야기되지만, 실제로는 지역(규제지역 여부), 차주의 보유주택 수, 용도(생활안정/대환/사업자금), 금융사 내부정책, 선순위 대출 조건 등에 따라 달라집니다.
추가대출에서 핵심은 “현재 시세 대비 이미 설정된 선순위 대출이 어느 정도인지”와 “추가로 잡을 수 있는 담보여력”입니다. 정리하면 다음을 먼저 확인해야 합니다.
- 현재 주택 시세를 보수적으로 잡았을 때 총대출(기존+추가)이 적용 LTV 한도 안에 들어오는지
- 기존 대출이 선순위로 설정돼 있어 추가대출이 가능하더라도 후순위로 진행될 가능성이 큰지(후순위는 금리가 통상 더 높고 심사가 보수적)
- 개인사업자 소득 산정 방식(부가세 신고, 소득금액증명, 매출 자료 등)에 따라 DSR 산정 소득이 기대보다 낮게 잡히는지
- 부부 공동명의일 때 추가대출을 단독으로 받을지, 공동 차주로 묶을지에 따라 DSR/소득합산 가능 여부와 심사 방향이 달라지는지
갈아타기 없이 “추가대출만”도 구조상 가능은 하지만, 금융사 입장에서는 담보권 순위와 총부채 관리를 동시에 보게 되므로 조건이 까다로워질 수 있습니다.
또한 최근에는 금리 레벨이 높은 구간에서 후순위·추가대출 금리가 더 가파르게 책정되는 경우가 많아, 단순히 “가능/불가”보다 “필요 금액을 맞추되 월 상환부담이 감당 가능한지”가 더 중요해졌습니다. 그래서 진행 전에는 다음을 조건별로 점검해보는 과정이 필요합니다.
- 소득: 사업자 소득이 연 4천~6천만 원대 범위에서 인정될 때 DSR로 추가 1억 원대가 들어오는지(기존 주담대 원리금 포함)
- 담보: 시세 산정 기준(실거래/감정/시세 적용 방식)에 따라 추가 여력이 달라지는지
- 구조: 단독차주 vs 부부 공동차주, 선순위 유지 vs 일부 대환 동반 등 어떤 조합이 월 상환액과 금리에 유리한지
지금 정보만으로는 “LTV만 보면 가능해 보이는데 DSR에서 막히는” 케이스와 “DSR은 되는데 후순위 금리가 부담되는” 케이스가 모두 열려 있습니다. 현재 남은 대출 조건(잔액 범위, 금리 형태, 만기/거치 여부)과 사업자 소득증빙 방식에 따라 결과가 크게 달라지니, 동일 아파트 시세 기준으로 총대출 한도와 DSR을 함께 대입해 한번 정리해볼 필요가 있습니다.
