Q. 소득이 낮은 편인데(연 2천만~3천만) 주택담보대출 한도는 DSR로 얼마나 줄어드나요?

주택담보대출이 “담보가치(LTV)는 여유가 있어 보이는데 DSR에서 막힌다”는 경우는 최근 상담에서 매우 자주 나옵니다. 특히 연소득이 2천만~3천만 원대인 구간에서는, 담보가 충분해도 모든 대출의 원리금 상환액을 소득으로 나눈 DSR 규제가 실제 한도를 결정하는 경우가 많습니다.

최근에도 가계부채 관리 기조가 이어지면서 은행권은 DSR 산정과 스트레스 금리(미래 금리상승을 가정해 상환부담을 더 크게 보는 방식)를 보수적으로 적용하는 흐름이어서, “다른 은행도 비슷할 것”이라는 안내가 나오는 배경이 됩니다.

질문 주신 조건에서는 차량대출이 DSR에 미치는 영향이 생각보다 클 수 있습니다. DSR은 주담대뿐 아니라 차량대출 같은 신용성·할부성 부채의 원리금도 합산되기 때문에, 소득 대비 부채 상환액이 조금만 높아져도 추가 대출 여력이 급격히 줄어듭니다. 정리하면 아래 포인트를 같이 봐야 합니다.

• DSR은 “대출잔액”이 아니라 “연간 원리금 상환액”이 핵심이라, 만기가 짧은 차량대출은 잔액이 크지 않아도 DSR을 많이 올릴 수 있습니다
• 기존 주택담보대출이 변동금리이거나, 잔여만기가 짧거나, 원리금균등 상환이면 DSR 부담이 더 크게 잡힐 수 있습니다
• 추가로 필요한 4천만 원이더라도, 금리·만기·상환방식에 따라 DSR상 인정되는 연간 상환액이 달라져 가능/불가능이 갈릴 수 있습니다
• 담보가치 기준(LTV)으로는 가능해도, 소득 기준(DSR)에서 추가 한도가 0원에 가까워지는 케이스가 실제로 있습니다

“차량대출을 없앤 뒤 진행”이 실질적으로 도움이 되는지는 차량대출의 남은 만기와 월 상환액, 그리고 기존 주담대의 조건을 함께 대입해 봐야 합니다.

일반적으로는 차량대출처럼 만기가 비교적 짧은 부채를 먼저 줄이면 DSR이 즉시 개선되는 경우가 많지만, 중도상환수수료나 상환 후 남는 유동성(생활비/비상자금)도 같이 고려해야 합니다.

또한 은행을 바꾼다고 무조건 결과가 달라지지는 않지만, 은행별로 금리, 내부 심사 여신정책, 만기 설정 가능 범위, 혼합형/고정형 선택지 등이 달라 DSR 산정 결과가 미세하게 달라질 수는 있습니다.

따라서 지금은 “LTV 가능 여부”만 볼 게 아니라, 현재 모든 부채의 연간 원리금과 스트레스 금리 적용까지 포함해 DSR이 어느 정도인지, 차량대출 상환 시 DSR이 얼마나 내려가는지를 조건별로 한번 정리해볼 필요가 있습니다.